09年财务与会计考前辅导：房产开发企业以土地换房屋的会计处理

对于房地产开发企业出资、合作方出地的合作建房，房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价换取了部分土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税。由于双方通过以物易物方式进行交易，并没有发生实际的现金结算，因而需要核定房地产开发企业出售不动产的营业额。
　　案例1：[案情说明] 2002年8月22日，湖北滨江同仁医院同莱克斯（武昌）房地产开发有限公司合作建房。合作协议规定，湖北滨江同仁医院出地，莱克斯（武昌）房地产开发有限公司出资800万，楼房建成后交由莱克斯（武昌）房地产开发有限公司使用10年，10年期满，楼房使用权归湖北滨江同仁医院。莱克斯（武昌）房地产开发有限公司在使用期限内，每年定期向湖北滨江同仁医院交纳5万元。但湖北滨江同仁医院仅将每年收取的5万元列入经营收入申报纳税，而未将莱克斯（武昌）房地产开发有限公司出资额800万元列入经营收入，申报缴纳营业税。
　　[分析指导]
　　[国税函发（1995）156号]文件对合作建房征收营业税的问题作了明确规定：合作建房中以出租土地使用权，是指一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，甲方是以出租土地使用权代价换取建筑物，发生了出租土地使用权的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。因此，湖北滨江同仁医院以租土地使用权为代价换取房屋所有权，应按“服务业——租赁业”缴纳营业税，除将每年收取的5万元列入营业收入外，还应将出资额800万元按租赁期10年分摊列入，每年作为经营收入。另外，由于楼房建成后，产权实际归属湖北滨江同仁医院，投资额应视同湖北滨江同仁医院房产价值征房产税。
　　案例2：[案情说明] 2002年1月8日苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司与邓州高级职业学校合作建房，邓州高级职业学校出地10000平方米，2002年9月2日建成的房屋面积为200 000平方米，按照协议规定，双方按5：5的比例分配房屋，邓州高级职业学校得到房屋100 000平方米。
　　[分析指导]
　　对于苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司来说，即意味着以100 000平方米的房屋换取了10 000平方米的土地使用权，发生了销售100 000平方米房屋的业务，应当对销售的这100 000平方米房屋按照“销售不动产”税目征收营业税。由于没有发生实际的价款结算，因而需要核定这100 000平方米房屋的营业额。按照税法规定，房地产开发企业应当按　　下列顺序核定房屋的营业额：
　　（1）按企业当月销售的同类不动产平均价格核定。
　　（2）按企业最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。
　　按下列公式核定计税价格：
　　计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司销售的同类房屋的平均销售价格为每平方米4 200元，则销售该100 000平方米房屋的营业额为42 000万元；
　　若苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司9月没有销售同类房屋，则前一段时间销售过同类房屋，其平均销售价格为每平方米4 100元，则销售该100 000平方米房屋的营业额为41 000万元；若最近时期苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司也没有销售过同类房屋，则应核定计税价格。假如建造200 000平方米房屋的工程成本为4 800万元，则这100 000平方米房屋的工程成本为2 400万元。假定当地税务机关核定成本利润率为30％，那么销售这100 000平方米房屋的计税价格为：计税价格＝2400×（1＋30％）÷（1－5％）＝3284.21万元苏菲雅斯（邓州）房地产开发有限公司2002年9月应交营业税的数额为：应交营业税＝420 000 000×5％＝21 000 000元