注册税务师复习指导：房地产开发企业交易环节的税务筹划

　　可见，在收入和费用相同的情况下，合作建房的各方采取成立合营企业，在房屋建成后风险共担、利益共享的分配方式税负最小。必须注意的是，由于合营双方是出于税务筹划目的而成立的，并无对外开展营业的行为，只有投入没有销售更无利润可言，该合营企业也没有存在的必要。因此，更节税的办法是待房屋建成后，将合营企业清算，房屋作为所得分配给双方。
　　[例4]甲房地产企业有一块价值5亿元的土地，但出于资金限制，拟考虑与乙企业合作建房，由甲提供土地使用权，乙提供资金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，则甲企业需要就转让无形资产缴纳2500（5亿元×5%）万元的营业税。若甲、乙成立合营企业，采取风险共担、利益共享的利润分配方式，待房屋建好后将该合营企业清算，房屋作为所得分配给双方，双方都可以不用缴纳营业税。
　　（二）采用代建房方式。房地产的代建房行为，是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，没有发生房地产权属的转移，不需缴纳土地增值税和营业税，只需就劳务收入缴纳营业税。房地产开发企业可以利用该政策，在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低巨额税负；同时，可以适当降低代建房的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。
　　[例5]某房地产企业，商品房销售收人为5000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为3500万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=5000×5.5%=275（万元）；增值额占扣除项目的比率为32.45%[（5000-3500-275）÷（3500+275）]，应缴纳土地增值税367.5[（5000-3500-275）×30%万元，实现利润857.5（5000-3500-275-367.5）万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入1400万元，应缴纳营业税70（1400×5%）万元，实现利润1330（1400-70）万元。可见，建房方式的转变将为企业增加收益472.5（1330-857.5）万元。
　　六、出租商品房的税务筹划
　　有时房地产开发企业也会出于房屋滞销或者其他考虑将商品房用于出租经营。这时可以从两方面进行税务筹划：第一，房地产开发企业需要就出租收入缴交营业税及房产税，税务筹划的关键在于分开核算房屋租金与其他代收代垫费用，降低计税依据。实务中不少房地产企业在签订房屋租赁合同时将水电费等代收代垫费用和房屋租金一起计入租赁价格，这样企业必须按照总的租赁价格作为营业税以及房产税的计税依据。其实，企业可以将这些代收代垫费用与房屋租金分开，通过“其他应收、应付款”核算；或者由承租人独立负担，从而减少应交税款的税基。第二，房地产开发企业可以把用于出租的商品房从“开发商品”转入“出租开发商品”，按月计提折旧并在税前扣除，一方面使商品房成本更接近于实际，避免虚增利润；另一方面起到降低税负的作用。

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