②修缮费——还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费每月以800元为限，一次扣除不完的，未扣完的余额可无限期向以后月份结转抵扣；
③法定扣除标准——定额（800元）或定率（20%）扣除的费用。
3.税率：
（1）财产租赁所得适用20%的比例税率。
（2）个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，减按10%的税率征收。
4.计算公式为：
每次（月）收入额不足4000元的：
应纳税额=应纳税所得额×适用税率=[每次（月）收入额-允许扣除的项目（税费）-修缮费用（800为限）-800]×20%
每次收入额在4000元以上的：
应纳税额=应纳税所得额×适用税率=[每次（月）收入额-允许扣除的项目（税费）-修缮费用（800为限）]×（1-20%）×20%
【教材例题】郑某于2007年1月将其自有的四间面积为150平方米的房屋出租给张某居住，租期1年。郑某每月取得租金收入1500元，全年租金收入18000元。计算郑某全年租金收入应缴纳的个人所得税。
【答案】财产租赁收入以每月内取得的收入为一次，郑某每月及全年应纳税额为：
（1）每月应纳税额＝（1500－800）×10%＝70（元）
（2）全年应纳税额＝70×12＝840（元）
例：李某7月份将市区内闲置的一处住房出租用于他人居住，租期1年，每月租金2000元，房产原值70万元，当地政府规定减免比例为30％，可提供实际缴纳营业税和房产税的完税凭证（假定其他税费忽略不计）。7月发生漏雨修缮费1000元。则其7、8两个月应纳个人所得税是多少？
【答案】7月租金应纳税=[2000×（1-3％-4%）-800-800] ×10％＝26元
8月租金应纳税=[2000×（1-3％-4%）-200-800] ×10％＝86元
【解析】（1）个人但市场价出租的居民住房，营业税减按3%的税率，房产税减按4%的税率，个人所得税减按10%的税率；（2）财产租赁收入扣除费用包括：税费+修缮费+法定扣除标准；（3）允许扣除的修缮费用，以每次800元为限。一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。此题中的1000元修缮费7月扣了800元，8月扣了200元。（注意严格按顺序扣除）
注意以下问题：
1.定额或定率扣除；
2.次的规定；
3.出租房产特殊扣除项目；
4.出租房产税额减按10%征收。
例：张某于2009年2月份将其自有的房屋出租给一个体业主居住，租期2年，年租金24000元，营业税率3%（城建税、教育费附加不考虑），1月份张某因房屋陈旧而进行了简单维修，发生维修费用1200元（取得合法有效凭证）。则张某2009年2月、3月份应缴纳个人所得税。
解：
2月份应缴纳个人所得税=[24000÷12×（1-3%）-800-800]×10%=34（元）。
3月份应缴纳个人所得税=[24000÷12×（1-3%）-400-800]×10%=74（元）。
注意出租房屋给他人居住和经营的政策区别：
如果个人出租房屋给他人居住，营业税3％，房产税4％，个人所得税10％；
如果单位出租房屋经营，营业税为5％，房产税4％，个人所得税20％。
（注释：1.2008年3月1日起个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。） |
