例题

例:下列行为中，应缴纳土地增值税的是（）。

A.出让国有土地使用权　
B.转让非国有土地
C.转让国有土地使用权
D.国家机关将房产无偿划拨给下属事业单位
E.房产所有人将房屋产权直接赠与某足球俱乐部
【答案】CE　

例:下列行为中，应缴纳契税的是（）。
A.出让国有土地使用权　
B.转让非国有土地
C.转让国有土地使用权
D.国家机关将房产无偿划拨给下属事业单位
E.房产所有人将房屋产权直接赠与某足球俱乐部
【答案】ACE

例：下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（）。
A. 以房地产作价入股投资房地产开发公司
B.双方合作建房，建成后转让的
C.对被兼并（合并）企业将房地产转让到兼并（合并）企业的
D.对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的
E.房地产出租，出租人取得了收入
【答案】ABD

例：下列行为中，不征收土地增值税的是（）。
A.转让集体土地的行为
B.土地使用权所有人将土地使用权赠与直系亲属的行为
C.转让国有土地使用权的行为
D.土地使用权所有人通过国家机关将其赠与教育事业
【答案】ABD

二、纳税人
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

【例题】下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（　）。
A.与国有企业换房的外资企业
B.合作建房后出售房产的合作企业
C.转让办公楼的事业单位
D.继承房产的子女
【答案】D

三、税率
土地增值税四级超率累进税率表

分子：增值额＋分母：扣除项目金额＝转让收入
土地增值税的计算公式是：
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
或应纳税额=增值额*适用的税率-扣除项目金额*速算扣除系数

【例】

【例题】某房地产公司转让商品楼收入6000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4500万元，则适用税率为（　）。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
【答案】A
【解析】增值税扣除项目金额比例＝（6000－4500）÷4500×100%＝33%，适用第一级税率，即30%。

第三节　转让房地产增值额的确定

大纲：
（一）掌握收入额的确定
（二）掌握扣除项目的金额：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；与转让房地产有关的税金；来源，中大，网校，财政部确定的其他扣除项目；旧房及建筑物的评估价格。
（三）掌握评估价格办法及有关规定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。
土地增值额＝转让房地产收入－税法规定的扣除项目金额
计算公式：应纳土地增值税税额=增值额×税率－扣除项目金额×扣除率
1、税率、扣除率
2、增值额、扣除项目金额

【例】某房地产开发企业出售房地产，取得收入4000万元，扣除项目金额1000万元。
计算步骤：
（1）收入总额＝4000
（2）扣除项目金额＝1000
（3）增值额＝4000－1000＝3000
（4）增值率（增值额÷扣除项目金额×100％）＝3000÷1000＝300％找税率第四级60% ；35%
（5）第四档税率60％
（6）应纳土地增值税税额＝3000×60％－1000 ×35％＝1450

计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：