2011注册税务师：房产市场中税收的博弈

物业税到底管什么用？这里借用一下住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮的话：首先，促进存量资源利用效率提高，不让房子闲置；其次，调整中央和地方财税关系；最后，贯彻社会公平，穷人和富人占有资源的不公平可通过税收加以调整。物业税会不会对房价有影响呢？会的。你看到警察把他抓走了，其实你没事，但是你也害怕。是不是有一天我们房地产不热了甚至下跌了，我们就把物业税取消呢？这是不可能的。

按照中国人屡试不爽的坏运气定律，事情可能多糟糕往往就会多糟糕。从目前政府层面释出的种种房地产税改革安排的信号中，将来在房子保有环节设置的新房产税最有可能的方式会选择“费加税”。

土地增值税效应

自年初政府出台的调控楼市政策成效不彰后，在最近关于动用税收工具遏制房价的讨论中，一些经济学人对土地增值税寄予了莫大厚望，甚至把土地增值税提升至房价绞肉机的高度。一时间，土地增值税效应持续在媒体上发酵，成为众望所归。比如，赵晓博士日前撰文称，如果政府既不想改变土地供应制度以上演楼市版“大小非解禁”楼价重估的好戏，又想力图避免新一轮楼市疯狂，抑制房价上升过快，为今之计，从严征收土地增值税几乎是唯一的杀手锏。

作者也凑凑热闹，看看土地增值税是如何运营的。

我国的土地增值税自开征以来，对这块税收实行的是预缴制，按照商品房销售收入1%左右的税率按月（或季）预征，等项目完结后进行清算，多退少补。现实中，部分地区为图管理上的便利，长期对土地增值税不进行清算。由此，土地增值税预征率的作用凸显出来。较高的土地增值税预征率可以起到收紧行业银根作用，对开发高端房产项目公司的现金流有一定影响。

然而，严格土地增值税清算或提高预征率是否就抓住了开发商的“睾丸”，让他们的“大脑”和“眼球”随之跟过来，确实是一个颇有争议的事情。

现实中，长期不对已完工开发项目进行土地增值税清算，原因很多。税收预征制管理简单，税收成本低，也比较适合目前基层税收管理人员的素质。当然，税收预征制对相关方还有很多“额外”好处。比如，税收预征制有较大随意性，为税收讨价还价预留了难以想象的巨大空间。

而在税收实务中，土地增值税又是一个较难把握的税种。房地产开发项目的开发周期一般都较长，分期开发、滚动开发等增加了税收清算的难度。而开发商为规避税收（不仅仅是土地增值税）使用的最拿手的避税衍生工具无非就是做大自有的建安企业，或成立装饰公司，通过这些关联企业，构筑起一道房产开发成本防火墙，把外人的视线搞得云山雾罩。

让开发商多缴税，对于楼市到底是大好还是大坏，如果仅用简单的数学符号去推定，无疑于脑袋被驴踢了。开发商少缴土地增值税能够增厚商人的腰包没错，但是交足土地增值税并不意味着能降房价，这完全是两码事。

土地增值税的实质是国家凭借政治权利对房地产业暴利的一种分赃行为，或曰暴利税。从理论上讲，严格土地增值税清算不会对房价产生影响。由于税务机关对开发项目已经预征了税款，而清算是在开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，清算不会对开发商的既得利益起到伤筋动骨的作用，对房价更是影响甚微。深圳市于2008年7月曾一度将土地增值税预征率调高了一至两倍，但仍然没有阻住脱缰的房价就是一个

明证。

如果说，严管土地增值税对房价有影响的话，应该是正相关关系——助推房价进一步上升，为开发商哄抬房价提供口实，而不是相反。开发商品房的利润是可控的，开发商会穷尽一切办法将增加的税费与百姓的住房链接，这几乎也是房地产市场上的一个顺水推舟的游戏规则。

说白了，资本这个东西具有嗜血性。一方面，开发商会把自身应承担（甚至预期或将提高）的税负竭尽所能地整到消费者头上，从而进一步助推房价；另一方面，开发商抑或采取更加壮烈的方式逃税，使政府收入减少。

像其他税种一样，土地增值税在税收管理上也确实存在诸多漏洞，真相却是一个谜。有媒体称，据国家统计局和国税总局公布的数据，近10年来全国已纳土地增值税税额仅占房地产开发企业销售额的1.29%。仅以2005年～2009年的数据，全国土地增值税就流失了大约2.52万亿，而我国土地增值税自1994年开征以来至今收了尚不到2200个亿。数字的巨大差异大到吓人，把近5年开发商赚的钱全部吐出来也未必能够补足这块

税金。

开发商一方面赚取暴利，一方面又不愿多缴税，这当然不为政府所乐见，也会进一步助长社会仇富心理。为此，4月17日国务院下发的“新国十条”指出，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

有必要确认的一点是，在未来房地产税制全面改革安排中，土地增值税将失去存在的理由。物业税的正式推出应该是取消土地增值税的时间之窗。

（有业内人士指称，土地增值税收入应占商品房销售收入的15%至30%。而据作者统计，自土地增值税开征16年以来，土地增值税实际收入占商品房销售收入平均只有0.6%。）

出让金——现实中的困惑

土地从没有今天这样可爱的发烫。经营土地丝毫不逊于开一家印钞厂，卖地是成本最低的印钞机。而即将进行的房地产税改革中最大悬念无疑是土地出让金的未来归宿。人们已经购置商品房的价格中包含了若干年的土地出让金，开征物业税后，这块土地金怎么办？土地出让金未来走向何处？

把土地出让金这个怪物整合到未来的物业税中是一种最优选择。甭给我谈什么法理，得了地利，又想打税收的主意，即使从道德上来讲，也有悖常理。

不过，按照中国人屡试不爽的坏运气定律，事情可能多糟糕，往往就会多糟糕。从目前政府层面释出的种种房地产税改革安排的信号中，将来在房子保有环节设置的新房产税最有可能的方式会选择“费加税”。换言之，地方政府作为土地批发商的角色至少暂时不会与税收新政共进退。在中国财税体制未全面改革前，土地出让金不会贸然取消——来自地方政府的阻力毕竟太大了——端掉了人家的印钞厂，无异于踹了地方政府的饭碗。

财政部官员不耐其厌地反复向人们宣传，租与税两者不存在所谓不可克服的法理障碍和重复征收问题，房地产税和土地出让金一个是“税”，一个是“租”。物业税由不动产保有环节上使用权持有人缴纳，国家凭借的是社会管理者的政治权力。只不过，在中国，这项通常可以按年收取的租金一次性被收完了。

不过，中国人民大学的岳树民教授日前公开表示不认同上述观点。岳树民认为，在开征房产税前，必须由中央政府出面，对现有商品房国有土地使用权的期限及其期满后的续期给出明确的法律规定；否则，开征新税“名不正言不顺”。

美国最高法院前大法官本杰明曾有句名言：“税收的合法性取决于其实质，而不是其名称。”有人一针见血的挑明，把名称定为物业税的核心是绕开地权问题，毕竟你拥有若干年的房子产权。没有土地权的建筑物，在香港叫物业，所以当初相关部门提出的是要“研究开征物业税”。这样的一个物业税固然有点不伦不类，但是可以准确地表达其蕴涵的内容。

在实际操作中，鉴于我国目前住房产权类型极为复杂，如果改革不触及土地出让金，未来的物业税税率应该是超低水平的。除了居民第一套自住房免税外，其他普通住房的物业税税率也不宜订的过高。其中的部分原因还是这个“中国特色”的土地出让金在里面搅和着，不得不考虑。如此以来，物业税对房价的作用会被打一个大的折扣。

作为过渡措施，一个比较靠谱的办法是，把土地出让金随物业税按年分次征收。这样做一方面可以降低住房成本，另一方面政府同样可以享受未来土地增值的好处。只不过，如此以来，对于那些急功近利者而言，可能会感到暂时的手头不宽绰，这也是土地出让金改革的最大难点。

延伸阅读：土地出让金——收入与支出

国有土地使用权出让收入主要包括土地使用权出让金收入、土地收益基金收入、农业土地开发资金收入和新增建设用地有偿使用费收入。2009年全国卖地收入了近1.5万亿，当年地方政府本级收入总额为3.3万亿元，土地出让收入占比接近43.7%。预计2010年国有土地使用权出让收入1.3万亿元，占地方财政收入预算6.65万亿元的20.5%。

2009年我国土地出让金支出了1.2万亿。土地出让金有多种用途，近30%耗在城市基础设施建设上，而廉租住房建设支出只占了很少一部分。（参见下图）

重构地方财税体系

国务院近日下发的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，要“深化财税体制改革，加快形成覆盖政府所有收支、完整统一的公共预算体系，完善转移支付制度，健全省以下财政管理体制。”财政部部长谢旭人日前也撰文称，今年将在统一税政前提下，研究赋予地方适当的税政管理权。

涉房税收对地方财政的影响一直较大，土地出让金更是地方政府财政收入的大头，包括卖地等杂七杂八的涉房税费收入占地方政府财税收入的近半数。这也是地方政府对经营土地偏爱的关键原因。而目前我国两个仅有的房产保有环节的税种，财政部的数据显示，2009年，城镇土地使用税完成920.97亿元，房产税完成803.64亿元，两个税种占地方本级收入的比重仅5.3%。

经营城市地方政府是获取土地出让金的最大机会成本。目前我国地方政府的财政基本属于“吃饭财政”，预算内收入的大部分用于维持庞大、效率低下的行政运营体系。而城市基础建设资金主要靠收费（包括土地出让金）和举债。地方政府在预期收入下降时，或减少城市建设，或举债支出，增加银行借款。

银监会的数据显示，2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，同比增长70.4%。瑞银的一项研究认为，到2010年底，地方政府债务或将超过11万亿元，逾GDP的30%。如果土地出让收入下降，受影响最大的是土地开发和城市基础设施建设。

我们可以把即将进行的房地产税改革作为一个突破口，根据事权确定财政收入的支配权，重新划分税权赋予地方合理的财政来源，一揽子解决地方的财源顽疾。去年9月，清华大学中国金融研究中心进行的一项调研显示，在中国城镇家庭的资产构成中，房产是最主要的资产，占比高达62.72%。上述庞大的个人资产无疑是物业税锚定的主要标靶。而地方政府由此也会得到稳定的税源支撑。这也是物业税酝酿推出的初衷。

作为一级地方政府，应该尽快理顺自己在市场管理中的角色。为公民提供服务是政府的义务，也是纳税人之所以赋税的根本原因。政府对城市的管理，基于一种受托，来自纳税人的授权。除了必需的公共物品供给，政府不能以公权力的名义参与市场盈利活动，乃至攥着橡皮图章不顾吃相的老是往自己家里鼓捣东西。

中央最近提出进行公共财政改革的要义正在于，政府要尽可能地从生产性、竞争性投资中退出，转向基本公共服务和公共物品供给，财政收支运行在阳光下，让百姓过上有尊严的生活。