本例房地产的净收益为：

　　397800—86353.56=311446.44(元)

　　6、求取土地纯收益(2分)

　　①房屋年净收益为：1442420.5×10%=144242.05 (元)

　　【此步骤解释】有的认为此房屋的使用年限只有29年，所以根据房屋的还原率即收益率和房屋的现值可以求得房屋的净收益为1442420.5/(P/A.10%.29)= 1442420.5/9.3696=153946.86 (元), 这种理解有一定的道理。但是由于折现率本质上就是投资报酬率，折现率在无限年限的情况下称之为本金化率，教材在房地产评估这一章的还原率就是本金化率。同时资本化率和有限年限的折现率是不一定相等的。如果大家要按照1442420.5/(P/A.10%.29)计算，那么这里使用10%也是不够合理的，因为它是资本化率，是无限年限的折现率，不适用于这里的有限年限。

　　大家可以看看教材186页第六行括号中这句话(假设房屋收益年期是无限年期)，这是在2002年左右的教材加上去的，以前的教材没有这一句话。这一句话把有限使用年限的房屋视作收益年限无限期来解决这个问题。

　　在教材没有进一步的改进以前，我们这里仍然采用我给出的解法，为了回避这个问题，我在本题中加上这个条件.

　　②土地纯收益

　　=房地产的净收益-房屋纯收益

　　=311446.44-144242.05 =167204.39 (元)

　　7、求土地使用权价格(3分)

　　评估基准日土地剩余使用年限是：40-7=33年

　　土地总价=167204.39×〔1-(1+8%)-33〕/8%

　　=167204.39×11.5139

　　=192517.63 (元)

　　土地单价=1931392.13÷360=5347.71(元)

　　【此步骤解释】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35-6=29年的收益对待，土地总价为167204.39×〔1-(1+8%)-29〕/8%。这种处理是不正确的，因为评价的是土地价值，土地尚有剩余年限33年，不能够说土地上的房屋剩余年限29年之后，房屋寿命期结束了，土地就没有收益了，合理的理解是认为房屋寿命期之后土地仍然能够获得同样的收益。因为可以假设再在土地上建房等获得33-29=4年的收益.

　　【答疑编号15037】