1.抵押权的标的物为特定财产。抵押财产须为债务人或第三人所有的或有权处分的作为担保的特定的财产。

2.不转移抵押财产的占有。这是抵押权区别于质权、留置权等其他担保物权的标志。因此抵押权不能采用移转占有的公示方法，须采用登记或其他方法进行公示。

（二）抵押财产的范围（重点掌握）

根据《物权法》第180条的规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（1）建筑物和其他土地附着物：（2）建设用地使用权;（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;（4）生产设备、原材料、半成品、产品;（5）正在建造中的建筑物、船舶、航空器;（6）交通运输工具;（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前述所列财产一并抵押。

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

《物权法》不仅规定了可以抵押的财产，同时还规定了不得抵押的财产。根据《物权法》第184条的规定，下列财产不得抵押：（1）土地所有权;（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产;（5）依法被查封、扣押、监管的财产;（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

（三）抵押权的设立

设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（1）被担保债权的种类和数额;（2）债务人履行债务的期限;（3）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;（4）担保的范围。

根据《物权法》的规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、荒地等土地承包经营权以及正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。以生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，或者以正在建造中的船舶、航空器抵押的，或者以交通运输工具抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。

（四）抵押权的效力

订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。

抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产价值，抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

（五）抵押权的实现

1.债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起1年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。