2011年注册资产评估师考试建筑工程评估基础讲义：建筑物物损耗的确定

第二节 建筑物物损耗的确定

建筑物损耗的确定方法

建筑物损耗的确定常常通过对损耗率的计算而完成，损耗率是表达建筑物损耗程度的比率，在日常工作中，常采用使用年限法、观察法、综合法等方法来计算。

一、使用年限法

使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限的基础上的方法。基本计算公式为：

d=（1—R）t/NXl00%

D= C·d

式中：d为建筑物损耗率;

D为建筑物的损耗;

R为预计的建筑物的残值率

t为建筑物已使用年限;

N为建筑物的耐用年限;

C为建筑物的重置价值。

1.建筑物的耐用年限。建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命，前者指建筑物从建成起到不堪使用时的年数，后者指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。建筑物的经济寿命短于自然寿命。资产评估所用的寿命年限应该是经济耐用年限。建筑物的经济耐用年限根据建筑物的结构、用途和维护保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断，

各种结构房屋的经济耐用年限的参考值如下：

（1）钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;

（2）钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架一剪力墙结构等）：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;

（3）砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;

在实际评估中，由于土地是有限期的土地使用权，建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限可能不一致，按下列方法处理：

（1）建筑物的建设期不计人耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计;

（2）建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算损耗;

（3）建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算损耗;

（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算损耗;（注意题上是否标注自动续期）

（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗。

2.建筑物已使用年限。建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限。当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当;当建筑物的维护保养更好或经过更新改造的，有效使用年限短于实际使用年限。在评估中所指使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据对实际使用年限的调整得到的。

3.建筑物成新率的确定。在估价实务中，经常运用成新率这一概念。成新率可在计算出损耗率的基础上得到，即：

q=1—d=［1—（1—R）t/N］X100%

当R=0时，q=（1—t/N）X100%=n/N X 100%，

式中n代表建筑物剩余使用年限，指可预见的实际尚可使用年限。

因此，利用成新率求取建筑物的现值为：V=Cq

二、观察法

依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后按下述公式计算损耗率：

损耗率=结构部分合计得分X C +装修部分合计得分X S +设备部分合计得分X B

式中：C为结构部分的评分修正系数;S为装修部分的评分修正系数;B为设备部分的评分修正系数。

三、其他方法（略）

四、损耗计算方法的综合。