105 101 102 104 111 102 107 112 113
另据调查，该城市地价与容积率的关系为，当容积率在1-1.2之间时，容积率每增加0.1，地价比容积率为1时的地价增加5%，容积率超过1.2时，超出的部分容积率每增长0.1，地价比容积率为1时的地价增加3%。
表格中的正负号表示案例条件比待估宗地的优劣情况。根据上述条件，评估宗地M在09年4月的评估值。
3.某企业进口一台设备，评估基准日的FOB价格为20万美元，美元对人民币的汇率为1:6.8，该设备的重置成本包括：设备的货价、海外运输费、海外保险费、关税、银行手续费、公司手续费、安装费、资金成本。其中海运费率5%，保险费率为0.4%。现行的关税税率为16%，消费税税率为6%，增值税税率为17%，银行手续费费率0.4%，公司手续费费率1%，安装费用0.7万美元。该设备从订货到安装完毕需要两年的时间，第一年投入的资金比例为30%，第二年投入的资金比例为70%，假设资金是均匀投入的，银行贷款利率为5%。
要求：
计算设备的重置成本。(计算结果保留两位小数)
4.某房地产公司于2007年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2009年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积为1 000平方米，建筑面积为1 800平方米，现用于出租，每年实收租金72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平米60元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
要求：试根据以上资料选用恰当的方法评估该宗地2010年1月土地使用权的价值。(计算结果不保留小数)
答案部分
一、单项选择题
1.【正确答案】：C 【答案解析】：注意资产的投资价值和投资性资产价值的区别。参考教材12页的表述。
2. 【正确答案】：B 【答案解析】：参考教材27页。 3. 【正确答案】：A
【答案解析】：作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。替代原则是市场法评估的理论基础。
4. 【正确答案】：A 【答案解析】：分三段计算，
第一段：第1～3年，使用复利现值系数计算：
P1=200×(P/F，10%，1)+210×(P/F，10%，2)+220×(P/F，10%，3)
=200×0.9091+210×0.8264+220×0.7513=520.65(万元)
第二段：第4～10年，使用普通年金现值系数计算，然后使用复利现值系数将其折现到第一年年初：
P2=220×(P/A，10%，7)×(P/F，10%，3)=220×4.8684×0.7513=804.68(万元)
第三段：将第十年末的预计变现值280万元，使用复利现值系数将其折现到第一年年初：
P3=280×(P/F，10%，10)=280×0.3855=107.94(万元)
评估值=P1+P2+P3=520.65+804.68+107.94=1 433.27(万元)。
5. 【正确答案】：A
【答案解析】：收益年期有限，纯收益按等差级数递减，参考公式2-22，注意这里的收益期限要重新确定，即100/10=10，而不是20。所以，评估值=0+10/10%×10/(1+10%)^10=385.5(万元)。
6. 【正确答案】：C 【答案解析】：资产利用率=(10×360×6.5)/(10×360×8)×100%=81.25%，
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率=8.1(年)。
7. 【正确答案】：D 【答案解析】：参考教材75页。
8. 【正确答案】：C 【答案解析】：进口设备消费税的计税基数就是关税完税价加上关税。
9. 【正确答案】：B 【答案解析】：参见教材120页：
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