第八章房地产开发项目可行性研究

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对可行性研究基本概念以及房地产开发项目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节可行性研究概述

　　一、可行性研究的含义和目的

　　二、可行性研究的作用

　　（一）作为申请项目核准的依据

　　（二）是项目投资决策的依据

　　（三）是筹集建设资金的依据

　　（四）是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

　　（五）是下阶段规划设计的依据

　　三、可行性研究的依据

　　四、可行性研究的工作阶段

　　（一）投资机会研究

　　（二）初步可行性研究

　　（三）详细可行性研究

　　（四）项目评估与决策

　　第二节可行性研究的内容与步骤

　　一、可行性研究的内容

　　（一）项目概况

　　（二）开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定

　　（三）市场分析和建设规模的确定

　　（四）规戈1设计方案的选择

　　（五）资源供给条件分析

　　（六）环境影响评价

　　（七）项目开发组织机构和管理费用的研究

　　（八）开发建设计划的编制

　　（九）项目经济及社会效益分析，

　　（十）结论及建议

　　二、可行性研究的步骤

　　（一）接受委托

　　（二）调查研究

　　（三）方案选择和优化

　　（四）财务评价和综合评价

　　（五）编制可行性研究报告

　　第三节房地产开发项目策划与基础参数选择

　　一、房地产开发项目策划

　　（一）区位分析与选择

　　（二）开发内容和规模的分析与选择

　　（三）开发时机的分析与选择

　　（四）合作方式的分析与选择

　　（五）融资方式与资金结构的分析与选择

　　（六）产品经营方式的分析与选择

　　二、构造评价方案

　　三、选择基础参数

　　（一）时间类参数

　　（二）融资相关参数

　　（三）收益相关指标

　　（四）评价标准类指标

　　第四节房地产开发项目投资与收入估算

　　一、投资估算

　　（一）土地费用

　　1．征地拆迁费

　　2．出让地价款

　　3．土地转让费

　　4．土地租用费

　　5．土地投资折价

　　（二）勘察设计和前期工程费

　　（三）房屋开发费

　　1．建筑安装工程费

　　2．基础设施建设费

　　3．公共配套设施建设费

　　4．其他工程费

　　5．开发期间税费

　　6．管理费用

　　7．销售费用

　　8．财务费用

　　9．不可预见费

　　二、资金使用计划

　　三、收入估算与资金筹措

　　（一）收入估算

　　1．租售方案

　　2．租售价格

　　3．租售收入

　　4．收款方式

　　（二）资金筹措

　　第五节房地产开发项目方案经济比选

　　一、方案经济比选及其作用

　　（一）方案经济比选

　　（二）方案经济比选的类型

　　（三）方案经济比选的作用

　　二、方案比选定量分析方法

　　（一）差额投资内部收益率法

　　（二）净现值法

　　（三）等额年值法

　　（四）费用现值法和等额年费用法

　　（五）其他经济比选方法

　　三、方案经济比选方法的选择

　　（一）比选方法选择规则

　　（二）方案经济比选的特殊注意事项

　　第六节房地产开发项目财务报表的编制

　　一、财务评价的报表

　　（一）基本报表

　　1．现金流量表

　　2．资金来源与运用表

　　3．损益表

　　4．资产负债表

　　（二）辅助报表

　　二、财务报表的编制

　　第七节可行性研究报告的撰写

　　一、项目可行性研究报告的基本构成

　　（一）封面

　　（二）摘要

　　（三）目录

　　（四）正文

　　（五）附表

　　（六）附图

　　二、项目可行性研究报告正文的写作要点

　　（一）项目总说明