第七章风险分析与决策

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节房地产项目不确定性因素的分析

　　一、房地产开发项目的主要不确定性因素

　　（一）土地费用

　　（二）建筑安装工程费

　　（三）租售价格

　　（四）开发期与租售期

　　（五）容积率及有关设计参数

　　（六）资本化率

　　（七）贷款利率

　　二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素

　　（一）购买价格

　　（二）权益投资比率

　　（三）空置率

　　（四）运营费用

　　三、不确定性因素的相互作用

　　第二节盈亏平衡分析

　　一、盈亏平衡分析的基本原理

　　二、房地产开发项目盈亏平衡分析

　　（一）最低租售价格分析

　　（二）最低租售数量分析

　　（三）最高土地取得价格

　　（四）最高工程费用

　　（五）最高购买价格

　　（六）最高运营费用比率

　　（七）多因素临界点组合

　　三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例

　　（一）保本点分析

　　（二）临界点分析

　　第三节敏感性分析

　　一、敏感性分析的概念

　　二、敏感性分析的步骤

　　三、单因素与多因索敏感性分析

　　四、敏感性分析的“兰项预测值”法

　　第四节风险分析

　　一、风险分析的界定

　　二、风险分析的一般过程和方法

　　（一）风险辨识

　　（二）风险估计与评价常用方法

　　1．调查和专家打分法

　　2．解析方法

　　3．蒙特卡洛模拟法

　　三、概率分析的步骤与概率确定方法

　　（一）概率分析的步骤

　　（二）概率的确定方法

　　四、概率分析中的期望值法

　　（一）期望值法的步骤

　　（二）期望值法应用示例

　　五、蒙特卡洛模拟法

　　考试要求

　　1．掌握房地产开发项目的主要不确定性因素

　　2．掌握房地产置业投资项目的主要不确定性因素

　　3．熟悉不确定性因素的相互作用

　　4．掌握盈亏平衡分析

　　5．掌握敏感性分析的概念和步骤

　　6．掌握单因素与多因素敏感性分析

　　7．了解敏感性分析的“三项预测值”法

　　8．掌握风险分析的界定

　　9．了解风险分析的一般过程和方法

　　10．熟悉概率分析的步骤与概率确定方法

　　11．掌握概率分析中的期望值法

　　12．了解蒙特卡洛模拟法