第二章房地产市场及其运行规律

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节房地产市场概述

　　一、房地产市场的概念

　　二、房地产市场的运行环境

　　三、影响房地产市场转变的社会经济力量

　　（一）金融业的发展

　　（二）信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善

　　（三）生产和工作方式的转变

　　（四）人文环境的变化

　　（五）自然环境的变化

　　（六）政治制度的变迁

　　四、房地产市场的参与者

　　（一）土地所有者或当前的土地使用者

　　（二）开发商

　　（三）政府及政府机构

　　（四）金融机构

　　（五）建筑承包商

　　（六）专业顾问

　　1．建筑师

　　2．工程师

　　3．会计师

　　4．造价工程师或经济师

　　5．房地产估价师及房地产经纪人

　　6．律师

　　（七）消费者或买家

　　第二节房地产市场结构与市场指标

　　一、房地产市场结构

　　二、房地产市场细分

　　（一）按地域范围细分

　　（二）按房地产用途细分

　　（三）按存量增量细分

　　（四）按交易形式细分

　　（五）按目标市场细分

　　三、房地产市场指标

　　（一）供给指标

　　（二）需求指标

　　（三）市场交易指标

　　第三节房地产市场的特性与功能

　　一、房地产市场的特性

　　（一）市场供给的垄断性

　　（二）市场需求的广泛性和多样性

　　（三）市场交易的复杂性

　　（四）市场价格与位置密切相关

　　（五）存在广泛的经济外部性

　　（六）市场信息的不对称性

　　二、房地产市场的功能

　　（一）配置存量房地产资源和利益

　　（二）显示房地产市场需求变化

　　（三）指导供给以适应需求的变化

　　1．建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式

　　2．某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化

　　（四）指导政府制定科学的土地供给计划

　　（五）引导需求适应供给条件的变化

　　第四节房地产市场的运行规律

　　一、房地产空间市场与房地产资产市场

　　（一）房地产空间市场

　　（二）房地产资产市场

　　（三）房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态

　　二、房地产市场的周期循环

　　（一）房地产周期循环的定义

　　（二）房地产周期循环的原因

　　（三）传统房地产周期理论的主要内容

　　（四）分析房地产周期运动的新观念

　　（五）房地产市场的自然周期

　　（六）房地产市场的投资周期

　　（七）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系

　　三、房地产泡沫与过热

　　（一）房地产泡沫及成因

　　1．房地产泡沫的定义

　　2．房地产泡沫的成因

　　（二）“过度开发”及诱因

　　1．房地产市场中的过度开发

　　2．过度开发的诱因

　　（三）房地产泡沫和过度开发的区别与联系

　　1．房地产泡沫和过度开发的区别

　　2．房地产泡沫和过度开发的联系

　　（四）房地产泡沫的衡量

　　第五节政府对房地产市场的干预

　　一、政府干预房地产市场的必要性

　　（一）房地产市场失灵

　　（二）住房问题和住房保障

　　（三）宏观经济周期循环

　　（四）房地产价格剧烈波动

　　（五）房地产市场非均衡

　　二、政府干预房地产市场的手段

　　（一）土地供应政策

　　（二）金融政策

　　（三）住房政策

　　（四）城市规划

　　（五）地价政策

　　（六）税收政策

　　（七）租金控制

　　三、规范房地产市场行为的措施

　　（一）健全市场准入制度

　　（二）推动行业诚信体系建设