第九章物业管理制度与政策

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理基本制度和政策的了廨、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节物业管理概述

　　一、物业与物业管理基本概念

　　（一）物业的含义

　　（二）物业管理的含义

　　（三）物业管理的主要目的

　　二、物业管理的基本特征

　　1．社会化

　　2．专业化

　　3．市场化

　　三、物业管理服务的基本内容

　　四、物业管理的主要环节

　　（一）物业管理的策划阶段

　　1．物业管理的早期介入

　　2．制定物业管理方案

　　3．制定临时管理规约及有关制度

　　4．选聘物业服务企业

　　（二）物业管理的前期准备阶段

　　1．物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定

　　2．物业管理人员的选聘和培训。

　　3．物业管理规章制度的制定

　　（三）物业管理的启动阶段

　　1．物业的接管验收

　　2．用户人住

　　3．档案资料的建立

　　4．首次业主大会的召开和业主委员会的成立

　　（四）物业管理的日常运作阶段

　　1．日常综合服务与管理

　　2．系统的协调

　　第二节物业管理条例

　　一、物业管理条例的立法原则

　　（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则

　　（二）维护全体业主合法权益的原则

　　（三）现实性与前瞻性有机结合的原则

　　（四）从实际出发，实事求是的原则

　　二、物业管理条例确立的基本制度

　　（一）业主大会制度

　　（二）管理规约制度

　　（三）物业管理招投标制度

　　（四）物业承接验收制度

　　（五）物业服务企业资质管理制度

　　（六）物业管理专业人员职业资格制度

　　（七）住宅专项维修资金制度

　　第三节物业管理实施与运作要点

　　一、物业服务企业

　　（一）物业服务企业的性质

　　（二）物业服务企业的设立

　　1．物业服务企业的注册登记

　　2．物业服务企业的资质管理

　　（三）物业服务企业的权利、义务

　　二、业主、业主大会及业主委员会

　　（一）业主

　　（二）业主大会

　　（三）业主委员会

　　（四）管理规约

　　三、物业管理的委托和物业服务合同

　　（一）物业管理的委托

　　1．物业管理委托方

　　2．物业管理招投标概述

　　（二）物业服务合同

　　1．物业服务合同的属性

　　2．物业服务合同的类型

　　3．物业服务合同的内容

　　四、物业的承接验收

　　第四节物业服务收费

　　一、物业服务收费原则

　　二、物业服务收费的价格管理方式

　　三、物业服务收费的计费方式

　　四、物业服务收费的费用构成与测算方法

　　（一）物业服务收费的费用构成

　　（三）物业服务收费的测算方法

　　（三）漏交率问题

　　五、物业管理服务等级标准

　　六、住宅专项维修资金

　　（一）住宅专项维修资金的概念、性质和用途

　　（二）住宅专项维修资金的交存

　　（三）住宅专项维修资金的管理

　　（四）住宅专项维修资金的使用

　　考试要求

　　1．了解物业与物业管理基本概念

　　2．了解物业管理的基本特征

　　3．了解物业管理服务的基本内容

　　4．了解物业管理的主要环节

　　5．了解物业管理条例的立法原则

　　6．熟悉物业管理条例确立的基本制度

　　7．了解物业服务企业

　　8．熟悉业主、业主大会及业主委员会

　　9．熟悉物业管理的委托和物业服务合同

　　10．了解物业的承接验收

　　11．了解物业服务收费原则

　　12．了解物业服务收费的价格管理方式

　　13．了解物业服务收费的计费方式

　　14．熟悉物业服务收费的费用构成与测算方法

　　15．了解物业管理服务等级标准

　　16．熟悉住宅专项维修资金