2012房地产估价师理论与方法习题及答案

1．下列关于路线价法中，不正确的是（　 ）。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

2．某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格（按面地价）为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为（　 ）万元。

A．824

B．864

C．882

D．904

3．某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（　 ）。

A．2.4%

B．3.0%

C．3.8%

D．7.2%

4．影响房地产价格的环境因素不包括（　 ）。

A．大气环境

B．声觉环境

C．卫生环境

D．治安环境

5．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（　 ）。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

6．在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（　 ）。

A．房地产具有开发或再开发潜力

B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式

D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

7．在划分路线价区段时，应符合的条件包括（　 ）。

A．形状相似

B．在同一条街道上只有一个路线价区段

C．面积接近

D．地块相连

E．可及性相当

8．房地产估价所评估的是房地产的（　 ）。

A．投资价值

B．账面价值

C．市场价值

D．使用价值

E．交换价值

9．直接资本化法的优点不包括（　 ）。

A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

10．房地产估价中，估价方法的选择，是由（　 ）综合决定的。

A．估价对象的房地产类型

B．估价方法适用的对象和条件

C．估价人员的技术水平

D．委托人的特殊要求

E．所收集到的资料的数量和质量