收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未采各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法的雏形是用若干年的年地租来表示价值的早期购买年法，即：地价＝年地租×购买年。

6.1.2收益法的理论依据

收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。

收益法的基本首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。

例如，某人拥有的房地产每年可产生2万元的净收益，同时此人有40万元资金以5％的年利率存人银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的，则对该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。

普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。

收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

6.1.3收益法适用的对象和条件

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房、仓库、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。