运用收益法估价一般分为下列4个步骤：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；②预测估价对象的未来收益；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。

6.2报酬资本化法公式

弄清了收益法的基本原理之后，现在来分析报酬资本化法的各种计算公式。

这里假设净收益、报酬率均已知。至于它们的实际求取，将分别在本章第3节和第4节介绍。

6.2.1报酬资本化法最一般公式

V=A1/+A2/［*］+A3/［**］+…+An/［*…*］

对上述公式作补充说明如下：

上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要运用于理论分析。

在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即Yl＝Y2＝Y3＝…＝Yn＝Y，则上述公式可简化为：V=A1/+A2/［2+A3/3+…+An/n。

当上述公式中的A每年不变或按一定规则变动及n为有限年或无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。所以，后面各种公式实际上是上述公式的特例。

报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。例如，净收益发生在年初为A初，则将其转换为发生在年末的公式为：A末＝A初，公式中A，Y，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以是月、季等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月净收益。实际中如果A，Y，n的时间单位不一致，例如A的时间单位为月而Y的时间单位为年，则应对净收益或者对报酬率或者对公式做相应调整。

6.2.2净收益每年不变的公式

净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。

6.2.2.1收益年限为有限年的公式V=A/Y*［1－1/n］，此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n。

6.2.2.2收益年限为无限年的公式V=A/Y，此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率大于零为了；③收益年限n为无限年。

6.2.2.3净收益每年不变公式的作用净收益每年不变的公式除了可以用于计算价格，还有许多其他作用，例如：①用于不同使用年限或不同收益年限价格之间的换算；②用于比较不同年限价格的高低；③用于市场法中因年限不同进行的价格调整。

直接用于计算价格

【6—1】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。

【解】该宗房地产的收益价格计算如下：

V=8/8.5%*［1－1/50－6］＝91.52。

【例6—2】某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。

【解】该宗房地产的收益价格计算如下：

V=A/Y=8/8.5%=94.12。