运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有4种：①潜在毛收入；②有效毛收入；③净运营收益；④税前现金流量。

有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失。

净运营收益通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用。

税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。

6.3.2净收益测算的基本

收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、疗养院、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。在英国，前一种情况下的收益法被称为投资法，后一种情况下的收益法被称为利润法。有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，在实际估价中只要能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收人测算净收益来估价。所以，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。

6.3.2.1基于租赁收入测算净收益

基于租赁收入测算净收益的基本公式为：

净收益＝潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用＝有效毛收入一运营费用。

潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。

空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。

运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

6.3.2.2基于营业收入测算净收益

有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。

6.3.3几种收益类型房地产净收益的求取

净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同。

6.3.3.1出租的房地产净收益求取

出租的房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库和等，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。

租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的收入。

出租人负担的费用是出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。

出租的房地产求取净收益需要扣除的费用。

6.3.3.2营业的房地产净收益求取

营业的房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。

商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、费用、财务费用和商业利润。