项目权利情况修正

由于估价对象为半截子改造项目，其公建部分土地使用权自1994年1月18日至2034年1月17日，至估价时点已经过了12.7年，剩余使用年限27.3年。住宅部分用地土地使用权自1994年1月18日至2064年1月17日，至估价时点剩余年限为57.3年。

在房地产交易活动中，我们看到由于土地使用权年限减少对新建房地产项目价格的影响远超过土地价值的减少。例如，在本估价项目中，根据《关于发布××市土地级别及土地出让金标准的通知》，当前该区域最高使用年限商业用地的土地出让金楼面单价为2640元/㎡，则补交12.7年的土地出让金占40年土地出让金的比例为

而住宅补交12.7年的土地出让金占70年土地出让金的比例仅为：

但是我们掌握的实际市场资料反映的结果来看，因像估价对象这类的项目在改造后的销售价格与同品质正常项目的销售价格之间的差异远不是上述比例所能反映的，这是因为在房地产交易活动中，半截子改造工程交易价格的减少并不仅仅是土地使用年限降低造成的土地价值减少，而是由于多种因素相互影响造成的。单独计算这些因素对房地产交易价格造成的影响具有很大的难度，因此，我们采用综合分析的方法，将这些因素看作一个影响因素，将由此造成的影响用一个权利修正系数来调整。权利修正系数的计算公式为：

对权利修正系数的取得，我们是通过市场法取得的，我们选取了以下三个实例，对权利修正系数进行分析。