导语及核心内容：2014年房地产估价师《经营与管理》巩固练习及考点解析，希望大家平时多做练习，温故而知新。

1.若某房地产投资项目的名义收益率为18％，年租金增长率为10％，通货膨胀率为5％，则该项房地产投资的实际收益率为（　 ）。
　　A．9．26%　
　　B．10%　
　　C．11．32%　
　　D．12．3%

　　【正确答案】：D
　　【答案解析】：用公式（I+Ra）=（I+Rr）（I+Rd），（I+18%）=（I+Rr）（I+5%）求出Rr=12．3%。参见教材P186。
　　【该题针对"动态盈利能力指标及其计算"知识点进行考核】

2.某房地产开发项目采用18％的基准折现率计算出的项目净现值为10万元，该项目的财务内部收益率为（　 ）。
　　A．小于20%　
　　B．满足目标收益率要求
　　C．大于18％
　　D．不满足目标收益率要求

　　【正确答案】：C
　　【答案解析】：财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求。参见教材P182。
　　【该题针对房地产估价师"动态盈利能力指标及其计算"知识点进行考核】

3.已知某投资项目折现率为11％时，净现值为170万元，折现率为12％时，净现值为﹣87万元。则该投资项目的内部收益率是（　 ）。
　　A．11．12%
　　B．11．36%
　　C．11．66%
　　D．12．95％

　　【正确答案】：C
　　【答案解析】：FIRR=11%＋170÷（170＋87）×（12%-11%）=11．66%参见教材P182。
　　【该题针对"动态盈利能力指标及其计算"知识点进行考核】

4.财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于（ ）时的折现率。
　　A．0　
　　B．1　
　　C．0或1
　　D．2

　　【正确答案】：A
　　【答案解析】：财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。参见教材P181。
　　【该题针对"动态盈利能力指标及其计算"知识点进行考核】

5.某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2011年4月1日完成规划设计，2011年8月1日取得开工许可证，2013年2月1日项目建成并获发竣工证书，2013年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（　 ）。
　　A．2010年6月1日至2013年2月1日
　　B．2010年6月1日至2013年8月1日
　　C．2011年8月1日至2013年2月1日
　　D．2011年8月1日至2013年8月1日

　　【正确答案】：B
　　【答案解析】：出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括前期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。参见教材P180。
　　【该题针对房地产估价师"动态盈利能力指标及其计算"知识点进行考核】