导语及核心内容：2014年房地产估价师《经营与管理》实战演练模拟试题一套（单选19-35），希望对大家复习2014年房地产估价师《经营与管理》有所帮助。

19、下列不属于盈利能力的动态指标的是（　 ）。

　　A．财务内部收益率

　　B．财务净现

　　C．动态投资回收期

　　D．投资利润率

　　【正确答案】D

　　【答案解析】投资利润率属于静态指标。参见教材P178

　　20、某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元；当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资本金成本率为13.2%，基准收益率为10%.则该项目的财务内部收益率为（　 ）。

　　A．13.20%

　　B．14.31%

　　C．14.69%

　　D．14.78%

　　【正确答案】C

　　【答案解析】FIRR=14%+450*（15%-14%）/（450+|-200|）=14.69%.参见教材P182.

　　21、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（　 ）。（2007年试题

　　A．1.07

　　B．1.47

　　C．2.07

　　D．3.33

　　【正确答案】

　　【答案解析】利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用=（利润+利息）/当期应付利息费用（5-3.4+1.5）/1.5=2.07.参见教材P202.

　　22、下列有关清偿能力指标及计算，描述错误的是（　）。

　　A．当利息备付率小于2时，表示项目有足够的资金支付利息

　　B．当需要计算利息备付率时，通常简化为：利息备付率=净运营收入/应付利息费用

　　C．商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15～1.35之间

　　D．资产负债率高，则企业或项目的资本金不足

　　【房地产估价师正确答案】A

　　【答案解析】当利息备付率小于2时，表示项目没有足够的资金支付利息，付息能力保障程度不足，存在较大的偿债风险。参见教材P202.

　　23、下列不属于方案经济比选定量分析方法的是（　）。

　　A．净现值

　　B．等额年值法

　　C．差额投资内部收益率法

　　D．费用终值比较法

　　【正确答案】D

　　【答案解析】方案经济比选定量分析方法包括：（1）净现值法；（2）差额投资内部收益率法；（3）等额年值法；（4）费用现值比较和费用年值比较法。参见教材P209.

　　24、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为240万元，净现值的期望值标准差为100万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（　 ）。

　　A．58

　　B．52%

　　C．40%

　　D．41.7%

　　【正确答案】D

【答案解析】（100/240）×100%=41.7%.参见教材P233.

25、下列有关房地产投资决策的描述，错误的是（　）。

　　A．房地产资产流动性较差，导致房地产投资具有不可逆性

　　B．房地产交易税较高，阻碍了房地产资产流动

　　C．由于房地产特性，房地产投资不具有可延期性

　　D．房地产投资具有期权性质

　　【正确答案】C

　　【答案解析】房地产同时具有不可逆性和可延期性。参见教材P242.

　　26、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（　）分析。

　　A．最低租售价格

　　B．最高工程费用

　　C．最低利润水平

　　D．多因素临界点组合

　　【正确答案】C

　　【答案解析】参见教材P218-219.

　　27、风险分析的过程，一般可分为三个阶段，下列不属于的是（　）。

　　A．风险辨识

　　B．风险估计

　　C．风险回避

　　D．风险评价

　　【正确答案】C

　　【答案解析】对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个结算。参见教材P228.

　　28、在经济评价中的基础参数里，目标成本利润率属于（　）。