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2002年全国房地产评估试题

www.zige365.com 2007-4-16 16:25:45 点击:发送给好友 和学友门交流一下 收藏到我的会员中心

 
一、单项选择题(在每小题的备选答案中选出一个正确的答案,并将正确答案的号码填在题干的括号内。每小题1分,共20分)
1.房地产评估的对象是( )
 A.房屋     B.土地
 C.建筑物    D.房屋和土地
2.房地产价格的构成具有( )
 A.单一性    B.多样性
 C.双重性    D.产品性
3.中房指数的基准地区是( )
 A.北京     B.上海
 C.广州     D.深圳
4.房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用为( )
 A.实际费用     B.必要费用
 C.客观运营费用   D.维护费用
5.如果房地产市场较为稳定,估价期日与案例交易日期可相差较远,但不宜长于( )
 A.10年    B.3年
 C.5年     D.6年
6.如果估价对象房地产的建筑结构为钢筋混凝土结构,则可比实例的建筑结构为( )
 A.钢结构     B.钢筋混凝土结构
 C.砖混结构    D.砖木结构
7.房地产的价格一般取决于( )
 A.成本         
 B.效用
 C.所在片区的基准地价   
 D.所在区域的区域因素
8.”三通一平”是指( )
 A.通道路、供水、供气和土地平整
 B.通道路、供水、排水和土地平整
 C.通道路、供水、供热和土地平整
 D.通道路、供水、供电和土地平整
9.房屋的准成本租金构成因素是( )
 A.折旧费、维修费、管理费
 B.折旧费、维修费、管理费、利息
 C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金
 D. 折旧费、维修费、管理费、保险费
10.剩余法估价分析时,售价的预测和成本预算必须符合( )
 A.统一原则   B.合法原则
 C.平衡原则   D.同步原则
11.剩余法在旧房地产中地价单独评估时,地价是房地产价格与房屋价格之( )
 A.和   B.差   C.积   D.商
12.剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得( )
 A.最低收益    B.中等收益
 C.高收益     D.最高收益
13.剩余法估算待估不动产价格利息时,只考虑建筑开发费等三项,而暂不计利息的是( )
 A.专业费     B.不可预见费
 C.地价      D.租售费
14.路线价的确定必须先确定( )
 A.地块面积    B.标准宗地面积
 C.街道面积    D.区域面积
15.深度价格递减比率是地价随临街深度的( )
 A.长短变化的比率   B.宽度比率
 C.高度比率      D.大小比率
16.基准地价评估资料应具有( )
 A.长期性   B.远期性
 C.远瞻性   D.近期性
17.经过处理的宗地地价资料进行数据检验是按照( )
 A.土地交易方式   B.房产交易方式
 C.城市规划     D.土地利用规划
18.在编制基准地价成果图时,均质地域编号应用( )
 A.罗马数字      B.大写英语字母
 C.大写罗马数字    D.阿拉伯数字
19.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据( )
 A.地价指数的变动频率    B.地价指数的变动幅度
 C.地价的变动幅度      D.房价指数的变动幅度
20.商业用地宗地地价修正系数表中不包含( )
 A.进深修正      B.宽度修正
 C.使用年限修正    D.公用设施完备

二、双项选择题(在每小题的备选答案中选出二个正确的答案,并将正确答案的号码填在题干的括号内。正确答案未选全或有选错的,该小题无分。每小题1分,共15分)
21.地租的两种基本形式是( )
 A.级差地租   B.城市地租
 C.垄断地租   D.绝对地租
 E.矿山地租
22.特尔菲法测定土地定级因数权重值测定中,只要求提出各因素所有专家打分的( )
 A.均值     B.均方差
 C.期望值    D.方差
 E.协方差
23.房地产具有极强的多样性及( )
 A.个别性    B.复杂性
 C.区域性    D.时间性
 E.功能性
24.容积率的大小影响( )
 A.建筑平均成本的高低   B.房屋的销售量
 C.房屋的建筑质量     D.土地利用程度的高低
 E.建筑商的投资积极性
25.房地合一的旧房地产重新建造成本包括( )
 A.土地重新取得费用    B.建筑物折旧费
 C.维修费         D.管理费
 E.建筑物重新建造成本
26.具体估算建筑物重新建造成本的方法中,单位比较法又分为( )
 A.分部分项法     B.工料测量法
 C.指数调整法     D.平方法
 E. 立方法
27.下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是( )
 A.使用磨损      B.设计变化
 C.城市规划重大改变  D.建筑技术进步
 E.现行政策重大改变
28.开发项目产生的利润如果低于投资者的期望利润,则该项目( )
 A.可行        B.不可行
 C.可继续投资     D.可取消投资
 E.应减少投资
29.乘余法估价调查不动产利用要求,掌握城市规划对宗地的规划用途、容积率和( )
 A.装修        B.建筑密度
 C.建筑物高度     D.设计
 E.精度
30.路线价法计算特殊宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式,宗地总价是路线价乘以深度百分率和( )
 A.临街深度      B.临街长度
 C.临街高度      D.临街宽度
 E.其他条件修正率
31.不同地段标准宗地价格应能反映( )
 A.区域大小      B.地区形态
 C.区位差异      D.互相调节
 E.互相均衡
32.路线价法四三二一法则中,超过100英尺土地第一、四个25英尺的土地价值分别是路线价的( )
 A.9%   B.6%   C.7% D.8%   E.4%
33.根据我国目前的房地产市场状况,可用于基准地价评估的宏观经济资料有( )
 A.某大型企业利润额   B.城市发展战略
 C.征地费资料      D.城市生态环境状况
 E.企业兼并资料
34.位于同一均质地域的地段,基本一致的是( )
 A.房屋高度    B.环境状况
 C.容积率     D.人口状况
 E.土地用途
35.房地产估价人员分为( )
 A.注册估价师       B.注册房地产估价师
 C.注册土地估价师     D.注册房产估价师
 E.注册地产估价师
三、判断改错题(判断下列每小题的正误,正确的在题后括号内打”√”;错误的打”╳”,并改正划线部分。每小题2分,共10分)
 36.人口的数量与房地产价格的关系是负相关的。( )
 37.估价结果报告是估价师提交委估方的书面文件。( )
 38.在同一地区或同一供求范畴内的类似地区中,存在较多的交易实例,市场比较法才是有效的评估方法。( )
 39.路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减原理,计算临街宗地地价的一种方法。( )
 40.为了体现房地产评估报告的高度概括性,应对资料进行鉴别、分析、归纳、概括,再得出结论。( )
四、简答题(每小题5分,共15分)
 41.如何用级差收益测算基准地价?
 42.市场比较法的基本含义是什么?
 43.简述基准地价评估报告的定义及组成内容。
五、计算题(每小题10分,共20分 )
 44.某建筑物建筑总面积为200平方米,重置价格为2,000元/m2,现值为284,800元。该建筑物已使用15年,耐用年限为50年,建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、折旧额和残值率。
 45.某公司购买一5000m2的地块建商品房,建筑容积率为4.0,建设期为2年,建筑费用3,500元/m2,专业费为建筑费的13%,两项费用均匀投入,房屋建成后售价8,000元/m2,销售费用为楼价的3.0%,销售税费为楼价的7.0%,年贷款利率为10%,投资商利润率为其地价、建筑费和专业费的23%。试用剩余法求该宗地地价。
六、论述题(每小题10分,共20分)
  46.试述房地产评估的原则。
  47.土地定级的工作程序是什么?

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