6、计算房地产收益价格
即估价对象房地产的收益价格为153．23万元：
六、估价结果确定
经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181．86万元．收益价格为153．23万元：以上两种估价方法的信价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重力60％，收益价格的权重为40％，则：估价对象最终估价结果：
房地产总价=181．86×60％+153．23×40％
=170．41(万元)
房地产单价=170．41×10000÷243．70=6993(元/㎡）
估价结论=估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170．41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/㎡，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
附件(略)
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题]0分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2．5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)估价对象为一宗10000m-的七通一平用地，i地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年．窖积率为5：根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼．钢筋混凝土结构，共18层：其中l一3层主要为商业用途，建筑面积9000㎡(含独立使用的车棚300㎡)．其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/㎡。工程子2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格．有关资料如下：
l、房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5．5％，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2、建筑安装工程费为1100元/㎡，专业及管理费为建筑安装工程费的8％。
3、商业用房建成半年后可全部用于出租．出租空置率及租金损失率共为10％，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/㎡。运营费用率为24％。
4，商品住宅建成半年时可售出30％，平均价格为2700元/㎡；建成一年时可售出60％，平均价格为2800元/㎡；剩余的10％会在建成一年牛售出，平均价格为2900元/㎡，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3．5％。
5、房地产报酬率为8%，折现率为12％，贷款年利率为6％．销售利润率为20％，估价测算如下(节选)：
采用观金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解：
1、开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000× 5=50000(㎡）
住宅总面积=50000—9000=41000(㎡)
(1)商铺开发完成后的房地产总价直
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1—空置等租金损失率)
=50×12×(1—10％)=540(元/㎡)
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1—运营费用率)
=540×(1—24％)=410．40(元/㎡)
商铺开发完成后的单价=410．40／8％×11—1／(1+8％)47]× 1/(1+8％)2.5
=4118．45(元/㎡)
商铺开发完成后的总价=4118．45×9000=3706．61（万元）
(2)住宅开发完成后的总价值=41 000×[30％× 2700／(1+12％)2.5+60％×
