2、建筑安装工程费为1100元/㎡，专业及管理费为建筑安装工程费的8％。

    3、商业用房建成半年后可全部用于出租．出租空置率及租金损失率共为10％，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/㎡。运营费用率为24％。

    4，商品住宅建成半年时可售出30％，平均价格为2700元/㎡；建成一年时可售出60％，平均价格为2800元/㎡；剩余的10％会在建成一年牛售出，平均价格为2900元/㎡，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3．5％。

5、房地产报酬率为8%，折现率为12％，贷款年利率为6％．销售利润率为20％，估价测算如下(节选)：   

    采用观金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

    解：   

    1、开发完成后的房地产总价值

    总建筑面积=10000× 5=50000(㎡）

    住宅总面积=50000—9000=41000(㎡)

    (1)商铺开发完成后的房地产总价直

    每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1—空置等租金损失率)

    =50×12×(1—10％)=540(元/㎡)

    每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1—运营费用率)

    =540×(1—24％)=410．40(元/㎡)

    商铺开发完成后的单价=410．40／8％×11—1／(1+8％)47]× 1/(1+8％)2.5

    =4118．45(元/㎡)

    商铺开发完成后的总价=4118．45×9000=3706．61（万元）

    (2)住宅开发完成后的总价值=41 000×[30％× 2700／(1+12％)2.5+60％×

  2800／(1十12％)3+10％× 2900/(1+12％)3.5=8204．06(万元)

    (3)开发完成后的房地产总价值=3706．61+8204．06=11 910．67(万元)

    2、扣除项目

    (1)建安工程费=50000×1100／(1+12％)=4910．71(万元)

    (2)专业及管理费用=4910．71× 8％=392．86(万元)

    (3)销售费用和销售税费总额=11 910．67×(3．5％+5．5％)=1071．96(万元)

    (4)销售利润=11 910．67×20％=2382．13(万元)

    (5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4％=O．04V

    3、总地价

    2006年9月1日的总地价：

      V=11 910．67—4910．71—392．86—1071．96—2382．13—O．04V

    V=3031．74(万元)

四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程：需按公式计算的，要写出公式：仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）

1、某商店的建筑面积为1000㎡，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权有签订了租赁合同，租期20年，月租金为150元/㎡，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/㎡，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1的承租人权益价值（房地产报酬率取8%）。

2、估价对象为—写字楼，土地总面积1000㎡，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500㎡，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5米，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。

搜集有关资料如下：

（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。

（2）当地征收农地的费用等资料如下：

在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/㎡，土地开发费用、税金和利润等为120元/㎡，以上该城市土地分别为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：

（3）在估价时点不设电梯的层高5米的建筑物重新购建价格为1800元/㎡，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率为均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致期出租率较低，仅为80%，月租金为38元/㎡。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/㎡。一般租凭经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写楼的经济折旧为20万元。

试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）

 

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