nbsp;名称 数值
总建筑面积 25000m2 房屋重置价格 2000元/ m2
可出租建筑面积 22000 m2 房屋耐用年限 50年
设备用房建筑面积 2500 m2 房屋维修费率（年） 房屋重置价格的2%
管理用房建筑面积 500 m2 月物业管理费 5元/ m2
营业税及附加率 5.55% 土地剩余年限 45年
接租金收入计的房产税率 12% 年报酬率 5%
平均正常空置率 10% 管理费用率（含保险费、租赁费用） 租金的3%
可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费） 50元/ m2
估价测算如下（节选）：
（一） 年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）
（二） 年运营费用
1、 年维修费用
25000×2000×2%=1000000（元）
2、 年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3%+500×50%=692040（元）
3、 年营业税及附加
年营业税及附加=13068000×5.55%=725274（元）
4、 年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314（元）
（三） 年净收益
年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686（元）
（四） 估价结果
估价结果= （元）（取整 |
