2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期6年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：
1、该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?
2、确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
3、确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
【正确答案】
1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6（元）；
2.建筑物重置总价计算错误，应使用08年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3000×93.88=281640（元）
3.判定建筑物成新时，"建筑物为完好房、七成新"有误，完好房的成新率应为八、九、十成新，建筑物折旧额为：建筑物折旧=244088×（1-90%）=24408.8（元）。
