2011年房地产估价师《案例与分析》试题答案（网友回忆）

问答1：

1）没有进行现场查勘

2）租金应该用平均值，而且3个比较实例差异也较大

3）折现率不能用银行货款利率

4）计算年收益时没有考虑空置率

考后分析：1）好象题目说选用了收益法，并没有说第二种方法，只选用一种估价方法也是错的；2）提前询问评估意向，这个我认为没错，因为题目并没有说委托方的意向影响了估价结果。PS：本题空置率是考点，因为题目说了是空置的商业房产，而且年收益数直接是月租金*12，给这么多信息点肯定是有原因的。

问答2

评估范围：加油站土地、房屋建筑物及构筑物、装修、储油罐、加油机加油枪等机器设备、特许经营权等无形资产

收集的资料：企业营业执照、经营许可证、土地证、房产证、财务报表等经营收益资料、装修情况、机器设备规格型号等

考后分析：加油站的特许经营权是考点

问答三

1、可以作为比较实例（我还多写了市场法比较实际的要求，什么类似房地产、交易时间相近、正常交易或可修正为正常交易等）

2、需要作那些修正

1）实例A，要用市场租金对交易价格进行调整

2）实例B，利害关系人之间的交易，需要进行交易情况修正

3）实例C，相邻房地产的合并交易，也是需要进行交易情况修正

4）实例D，房地产形状是L形，需要进**地产状况修正

选择（题目顺序记不清楚，只记得大概）

1）再抵押价值，11 （房地产价值15，抵押余额2，抵押成数0.5。15－2/0.5＝11）

2）补偿金额：16 （拆迁时的房地产市场价值）

3）拆迁公告不包括的内容：搬迁期限（其他的补偿方案、行政复议、行政诉讼一定是的，其实也可以用排除法，补偿方案是一定要公告的，行政复议和行政诉讼是并列的，有复议的权利就有诉讼的权利，所以如果选其中一项，另外一项也一定得选，而题目是单选题，所以2个都排除）

4）一个什么评估项目，不适用的方法：修复法

5）拍卖底价：总建面5万平米，已销售3万平米，拍卖时市场单价6000元，6000*（5-3）=12000万元

6）有一个拍卖后优先扣除的费用：拍卖变现费用和税费

7）拍卖变现费用不包含：房地产税（用排除法先的，而且房地产税是房产持有人交的，交易的时候不用交）

还有一道题好象是需要计算的，计算难度不大

8）补偿不应考虑的因素：土地价值差额（4个选项：土地价值差额、前期工程费损失、投资利息损失、酒店品质降低，理论上都应该补偿，但是题目给的是改变楼层层高，土地的容积率没有变，楼面地价没有变，土地总价也不变，也就是没有发生土地价值减损，因此这个选项最符合）