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2012年房地产估价师案例与分析真题回忆（网友版）1
问答题一：
1、 档次不同、物业管理不同、内部装修不同、租金内涵不同，租约长短不同，租金支付方式不同
2、 应对B写字楼租金做如下处理
统一租金内涵，统一支付方式
问答题二：
1、 装饰装修经济寿命短，3年前购买的是全新价值，现在评估的是目前成新度下的价值，要扣除折旧；3年前购买的金额包含家具，现在评估的价值是装修部分
2、 采用成本法，先测算装饰装修的重置价值，再确定装饰装修 的经济使用年限，测算其折旧，重置价值扣除折旧
问答题三：
1、 投资价值，采用收益法
2、 先确定该商铺的合法产权和合法用途，调查该类商铺的租金，调查成本，调查该商铺的剩余经济年限，调查投资人的最低报酬率，采用合理的计算公式，测算其投资价值。
2012年房地产估价师案例分析考试试题（网友版）2
1、某人欲购买一商铺，委托估价机构估价，收益率按银行定期存款利率计算。问：该估价属于什么类型的价值（参考答案：投资价值）。可采用何种方法估价，说明基本步骤。
2、某人有某小区临街一楼一套住宅，规划部门原则同意一层住宅可以改为商业用途，此人已经申请；估价机构经过查看，可以拆改承重墙外的部分墙体，进行改造。
问：如对上述住宅按照最高最佳利用原则进行估价的假设前提是什么。参考答案：改变用途。 应具备什么条件，改变用途后的价值—后续改造成本及利润＞改变用途前的价值 （注：指出错误，参考答案：应考虑改变用途应缴纳的土地费用和相关手续费）
3、甲公司有一块临河的住宅用地并进行河景住宅开发，与之相邻的乙公司有一块仓库用地。甲、乙签订了合同，约定乙公司不能建设高层建筑而影响甲公司的河景住址，甲公司支付乙公司相应的费用。之后乙公司将土地装让给丙公司，但未将与甲公司签订相关合同的事告诉丙公司。丙公司建设高层建筑，甲公司声称该高层建筑影响了其开发的河景住宅，要求赔偿。
问：（1）甲、乙之间属于何种物权关系。参考答案：地役权（2）甲公司的业主和甲公司的索赔对象分别是谁。参考答案：甲公司和乙公司（3）甲公司的索赔价值包括什么。参考答案：物业价值的减损+原来支付给乙公司费用的本息
4、A、B两栋写字楼物业位于同一区位，交通、周围景观、配套，建筑外形相近，A为估价对象，B为可比实例，B的租金远远低于A。
问：（1）那些原因可能造成B的租金低。参考答案：租金构成、物业管理、租户构成、内部设施
（2）B应做哪些方面的调整。参考答案：实物状况调整、权益状况调整
5、某一酒店，已知经营收入、运营费用、市场平均利润率，该酒店的装修是其特色，占营业收入的5%，问：（1）该酒店的营业利润是多少。（2）估价人员实地查勘时，不需要关注哪些因素。（选项记不大清楚了，只记得我选的是采光通风）
6：找错题：关于一栋商业用房（含车库）的司法鉴定估价报告。我选出的错误大致有：目录缺少估价师注册号；估价假设前提中未对商业面积中的100平方米的加层面积的权属进行必要的分析和说明；计算某项费用时，有效毛收入的数据选错了；估价方法选用中的公式与测算中的公式不符；出租空置率应选用市场平均空置率；未考虑租约限制；致估价委托人函中对估价原则和依据的陈述过于简单；估价师声明中对责任的承担不准确；
7、对某房地产进行估价采用了市场法和收益法，市场法估价价值<收益法估价价值。
问：（1）哪些因素不可能造成收益法价值>市场法估价价值。（答案和选项记不清了，好像是选的：通货膨胀）
（2）如两种方法估价均正确，什么原因可能造成市场法估价价值偏低。参考答案：物业销售市场清淡。
2012年房地产估价师考试案例分析指错（网友版）3
改错：
1、封面估价人员应为注册房地产估价师
2、估价对象缺区位状况描述
3、收益法公式没有说明理由
4、因素条件说明表缺权益因素
5、年有效毛收入未考虑保证金，押金的利息收入
6、年总费用税金缺城镇土地使用税
7、保险费计算基数错误
8、年总费用缺租赁费用
9、收益法公式前后不一
10、收益年限确定错误
11、因素说明表“所在层/总楼层”应属区域因素
12、估价结果却车库价值的计算
13、评估总价确定所使用的建筑面积错误
1、封面中“估价人”错误，应为房地产注册估价师
2、致委托人函中缺报告应用有效期
3、可比实例3未作楼层修正
4、估价结果报告中缺区位状况
5、收益年限29年错，应为27年
6、收益法中未计算车位价格
7、钢筋混凝土结构耐用年限40年错
8、确定估价结果时取511.？？错，应为411.？？
9、保险费基数取有效收入错。
10、楼层属于区位因素
11、收益法中净收益未考虑租约因素
12、假设和限制条件中不考虑租约因素错
13、净收益测算缺其他收入
2012年房地产估价师案例分析试题（网友版）4
选择题：
网友A：我来回忆案例的选择题吧
1、问属于房地产的收入，应该是营业收入扣除商业利润扣除老字号收益 选A
2、问净收益，选A
3、问不属于商业的个别因素，选通风采光
4、问收益价格高于比准价格的原因，选报酬率低
5、问使比准价格上升（记不清了），选项有通胀，存款利率，我选了存款
6、问征收，抵押情况下比准价格和收益价格的权重，选了等于
7，问侵犯甲公司的何种权利，选地役权
8，问丙公司应该如何，选继续开发
9，问赔偿责任人，选甲公司和乙公司
10，问赔偿金额，选差价+利息
改错题：
网友B：改错我的答案：
1、手续没办完，法律上是不许可的
2、重新开发前提不对，应是更新改造前提
3、经济上可行原因不对，不是商业收入现值大于住宅收入现值 ，就是大于或等于商业支出现值，才可行
4、（这一点我没列出来，也不知对错，供大家讨论吧）：抵债处理，快速变现，不是最佳利用......
网友C分析：
对于选择题中有一个很值得思考，就是有一题说不是引起市场比较法结果不收益法低的原因。
A、通胀上行压力加大
B、下调存款利率
个人认为这两个都不会造成房地产市场不景气，通胀上行的预期会导致货币贬值，为了规避货币贬值风险人们一般会把钱投资到硬通货中，例如黄金、房地产等，房地产市场的投资需求一般会旺盛。而降低存款利率也是一样，低的存款利率会导致市场货币流通量增加，从而导致资金流入房地产市场，房地产市场需求增加。
2012年房地产估价师案例分析真题（网友版）5
问答一：是被征收人对装饰装修的价值有疑问，问估价师应怎么说明？？装饰装修用什么方法估价，技术路线是什么？
我答的：从三点说明：一时点不同，二状况不同有折旧，三是价值类型，一个是购买时的市场价值，一个是残余价值。
适宜用成本法估价，先按材料费、人工费、工程费等计算重新构建价格，然后根据平均寿命和有效年龄计算折旧，相减得现值。
（成本法技术路线我没有答要用客观成本，不知道算不算错）
问答二：可比实例B的租金与估价对象有差异，可能的原因有？？如果选B，应做哪些工作？？
答：一是租金内涵不同，可能包括水电费、物业费这些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如测算单位不同。
应进行统一租金内涵范围、统一支付方式、统一单位、扣除品牌等因素影响
（这个没有认真审题，题中只是说了B在外观、区位等4个方面和A相同，但没有说内部的情况还有基础、公共配套设施方面相同，所以租金的差异可能也要考虑这些方面，我没有答，后面应该做的工作答的也不够全面，但是这道题答题纸上留的空白比较少，感觉如果考虑那么多根本答不下的。所以这个就得看出题人是想考什么了，如果是租金本身这些我就对了，如果还要考虑建筑物土地等差异那我就完了）
问答三：是投资商铺获利，算最高买价，投资收益率不低于一年存款利率，问价值类型、估价方法和技术路线？？
答：价值类型是投资价值。估价方法用收益法，技术路线是用市场法求取比准租金、运营费用率、空置率等，测算净收益，根据投资人的期望投资收益率一年其存款利率来选择适当报酬率和报酬资本化公式进行测算。
（我最后做的问答题，到这就剩不到10分钟了，所以投资价值的定义、估价方法的定义原理和选取理由都没有答，唉，估计也要扣分。另外投资人要求最低收益率不低于一年存款利率我也笼统的带过去了）
选择题一：老字号酒楼的收入、价值的题，选了 A A A（我感觉老字号的收益不客观，但看别人说是整体价值，应该包括老字号的无形收益，纠结了）
选择题二：比准价值10000，收益价值12000，选了B 第二题忘了 B（第一题感觉通胀应该使市场价格升高，所以比准价值应该高才对，通胀上升应该不对吧。第三题征收应该以合法下最高的来补偿吧，所以往比较高的价值靠，不知道对不对呀）
选择题三：甲乙丙，因盖高层损害河景房景观的损害赔偿的题。选了C C D A（第一题估计是错了，应该是相邻权，查了下地役权仅指土地而且可以不相邻，相邻权是可以是土地也可以是建筑物而且必须相邻）（第二题丙为善意第三人不知情，如果地役权没登记不能对抗第三人，所以如果是地役权那就可以继续开发。如果是相邻权不经登记就有效，那丙就不能继续开发了，这前两道题是有联系的，一错都错啊）（第三题甲公司赔偿业主，乙违约应赔偿甲公司，我选错了，我认为是丙是损害的直接者，应该丙赔偿甲公司）（第四题感觉甲和乙的纠纷不应该赔给业主呀，我觉得丙肯定不会赔偿业主，所以要诉讼的是业主，对业主的赔偿只有前后的价差而已）
指错：有十六七个错误，拿准填上的13个，现在感觉有问题的有下面2个：
1、是可比实例2的日期调整系数是100/100这个错误，没修正或未说明市场租金在2011年1月到6月稳定。（但是租金并不是市场价格呀，似乎与市场状况没什么关系吧）
2、维修费按重置成本为基数计算。（我看资料上说是应该按有效毛收入为基数算，但好像按重置成本更合理呀，维修费应该是越来越多的，但有效毛收入似乎每年都不变的。）
另外假设条件里的两个不考虑租赁和抵押的，我没有作为错误指出，感觉应该不考虑租赁抵押的影响。
还有就是车位的问题我只是在收益法里写了没有考虑车位，其他没有再指出车位的错误，比如估价对象描述里没有车位的，因为感觉算一个错误就好了。
另外钢混耐用年限是60年是一个错，收益期限应该按土地剩余使用权27年算。这两个应该算两个错误，不应该算一个错吧。
还有就是估价师声明中 第二条考虑了委托人的要求这一点是错误的吧。
改错:指了4个，我昏头了，最后没把第二个给划掉
1、改了因手续没办完，应认为法律上不可行。
2、估价师实地查看认为可以拆除非承重墙，我改成了 经规划等相关部门及相关业主同意，才可以拆除非承重墙。
3、改变用途的什么什么费用和利润 ，改成了改变用途的必要支出和利润。
4、重新开发前提改成了改变用途为前提。
只有第四个肯定对的，第二个交卷时我忘了划掉了，没把握呀。第三个不太确定，但题中说法跟书上不一样。第一个应该也对吧。
指错我的答案：
1、封面少估价师注册号
2、说明里不应考虑委托人的要求
3、楼层是区域因素
4、可比实例2 日期未修正
5、可比实例3楼层未修正
6、保险费按有效毛收入算错
7、有一个应该按有效毛收入823，题中按866的算了
8、收益法公式前面是按一定比率递增公式，后面按收益不变公式
9、钢混耐用年限是60年(题中是说的钢混结构吧，我现在有点想不起来了，莫非是砖混？那就悲剧了)
10、收益年限按29年错
11、结果中单价乘以加层后总面积511平米错
12、整个收益法未考虑车库的收益和价值
13、维修费按重置成本为基数算错误。
2012案例考试的几道题，详细的原题记不太清楚了，主要意思还记得。
2012年房地产案例与分析真题（网络版）6
单选
1、问属于房地产的收入，应该是营业收入扣除商业利润扣除老字号收益 选A
2、问净收益，选A
3、问不属于商业的个别因素，选通风采光
4、问收益价格高于比准价格的原因，选报酬率低
5、问使比准价格上升（记不清了），选项有通胀，存款利率，我选了存款
6、问征收，抵押情况下比准价格和收益价格的权重，选了等于
7，问侵犯甲公司的何种权利，选地役权
8，问丙公司应该如何，选继续开发
9，问赔偿责任人，选甲公司和乙公司
10，问赔偿金额，选差价+利息
找错
第一版
指错题大概：
1、估价人员应为注册房地产估价师
2、假设和限制条件中：依据《估价规范》和委托人要求不对
3、假设和限制条件与注册估价师声明前后矛盾（假设中好像是不能保证建筑质量不承担责任，而声明中却强调不存在质量问题）
4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素（这个比较玄，凑数的。第一次考没安排好时间）
5、估价对象状况描述过于简略，如土地的四至、地形地势等
6、市场法中可比实例3楼层为3层，未作调整
7、可比实例租金内涵未交代，是否为客观市场租金
8、可比实例空置率未说明取值依据，空置率均为5%
9、比较法中可比实例2交易日期未做修正，或应说明不作修正的理由
10、夹层是否合法应予以调查核实并加以说明
11、市场法中租金的最终确定未列出计算过程，采用简单平均法的理由不充分
12、估价结果缺少车库的价值
13、忘了
第二版
1、封面中缺注册估价师的注册号
2、结果报告中，估价对象缺房地产建成具体到月。
3、技术报告中，收益法前面的公式与后面计算的公式不一致
4、可比实例3与估价对象所处的楼层不一致未进行调整。
5、交易实例2交易日期修正取值无理由
6、未说明实例是否包含车库的价值
7、缺租赁保证金及押金的利息
8、钢混40年错
9、收益年限29年错
10、收益法公式选用无理由
11、总价计算错误，不应按511.45平方米计算或说明计算的理由
12、缺修正金额计算的过程和理由
13、估价报告应用的有效期受估价目的所限说法错误码。
第三版
1、封面估价人员表述错，应为注册房地产估价师；
2、致委托人函估价对象描述不清，缺少楼层和车库；
3、估价师声明没有注册房地产估价师盖章；
4、结果报告估价对象权益状况描述不清，缺：建筑物建成年月日（只表述为2000年建成）、缺土地使用权出让年限（只表述剩余年限27年）、缺他项权设立时间；
5、技术报告收益法公式无选取理由，或与计算公与方法选择表述的公式不一致；
6、市场法中可比实例缺权益状况的修正；
7、市场法可比实例2未进行交易日期修正；
8、市场法个别因素调整中缺车库和夹层的修正；
9、收益法年总费用中缺租赁费；
10、收益法收益年限错误，未考虑土地使用权剩余年限；
11、收益法中租赁期未采用租约期租金；
12、收益法中维修费计算基数错误，不应该为估价对象实际重置价格；
13、技术报告估价结果内涵表述不清，未明确车库价值是多少
改错
最后一题四个错误，
1、法律上许可错误，未完成手续应按原规划用途为法律许可，故应该为综合用途为法律许可
2、技术上可能错误，仅有估价人员目测可能拆除非承重墙外的墙体是不合理的，应由专业的技术人员来确定其是否能拆除。
3、经济上可行，仅测算两种使用方式的收入现值不够，还应测算其费用现值，两者的净现值相比较做出选择
4、价值最大化，价值最大化中商业扣除中为扣除住宅变为商业的手续费。
指错题中：
1、估价人员那个不是错误，实操中都是这样的。你去看一看你们所的报告，封面应该也都是“估价人员：XXX XXX”。
6、市场法中可比实例缺权益状况的修正。貌似只是说租金，不需要吧
8、市场法个别因素调整中缺车库和夹层的修正；与2重复
9、收益法年总费用中缺租赁费；？？？？
11、收益法中租赁期未采用租约期租金；（貌似估价目的说了不考虑，忘记了）
13、技术报告估价结果内涵表述不清，未明确车库价值是多少，（与2重复吧。）
改错
最后一题四个错误，
1、法律上许可错误，未完成手续应按原规划用途为法律许可，故应该为综合用途为法律许可
原题表述的是“法津上可能”。先不说法律上许不许可，这句话本身就是错误的。
个人认为应改为“法律上允许”。
原因如下：
1、为解决该地区商铺短缺的问题，政府已明确将该住宅小区住宅一层变为商业用途，（规划已确确实实发生了变化，而且确指是X小区X楼一层的居住用房）；
2、住宅小区一层住户已有部分进行了变更；（法律上允许变更用途，说明已变更的住户手中有允许变更的文件或房管局已将登记簿进行了变更。这点很重要）
3、委托人变更申请已提交，正在办理中。
以上足以说明，法律上的合法性，证载用途“住宅”只是形式上的用途而已，按最高最佳原则，法津允许变更用途，就应按变更后的用途来评估。而如果按住宅用途来评估，同一幢楼同为一层的房屋岂不是因用途不同而相互予盾？这题与以前做的练习不一样，以前是某一地区规划为商业区，其中有一幢房屋是工业（或住宅），评估该房地产按证载用途评估。这里有质的区别。
试想在实务操作中，又有哪个产权人会将这样的房子当作住宅来评估并卖出？
2012年房地产案例与分析试题及答案整理完整版 7
问答题1：A,B两座写字楼位置 规模 外部形式均相同，可A与B的租金差异很大，
问：1 、造成A B两座写字楼租金差异的原因。
2、若在市场法计算中以B作为可比实例求取A的租金，应对B的租金做哪些调整。
问答题2：由于道路建设需要对一个地段的屋进行征收，甲的房屋是在此次征收范围内的一处独门独户的房屋，甲委托房地产估价机构对其房屋及屋内装饰装修价值进行评估，评估结果出来后甲对评估出的房屋价值没有异议，但对装修价值评估结果仅有15万元不满，甲认为3年前他实际装修花费30万元，估价结果偏低。经复核，原估价程序和估价结果都没有问题。
问：1、若你是估价师该怎样向甲解释
2、装修价值一般应采用那种估价方法估价?估价技术路线是怎样的
问答题3：某人欲购买一个商铺，委托房地产估价机构为其评估该商铺的最高购买价格，他要求的期望收益率是银行贷款利率。
问：1、此次估价是鉴证性估价还是咨询性估价，评估的价值类型是什么?
2、写出估价技术路线
改错题：(这道题记得很模糊，大家不要较真)
一个小区的土地使用权性质为出让，土地用途是综合用地，为改善小区所在地区的商业购物状况(反正是这个意思)，政府规划部门允许将该小区临街楼宇一层由居住改为商铺，由于周围其他人的一楼住宅均已改为商铺，某人也想将自己的临街一楼住宅改为商铺出租，变更登记手续还未办下来，他委托房地产估价机构对自己的此处房屋进行评估。房地产估价师根据最高最佳利用原则对其进行了估价。
最高最佳利用原则的定义(考试时我对了理论课本，这里没错误)
1、法律上允许：(记不清了)意思就是政府允许将该小区临街一楼改为商业用地，所以用途按照商铺估价(我改成应按证载用途估价)
2、技术上可能：(这里最纠结，看不出问题)，所有权人委托的施工单位对房屋进行查看后认为除承重墙外其他墙体都可以拆除和改造以适应商铺的平面布置需要。
3、经济上可行：房屋改为商铺后各年的净收益折现值之和大于以后房屋作为住宅使用的净收益折现值之和。(我改成改造成商铺后房屋的价值大于住宅用途房屋价值与装修改造费用之和)
4、价值最大化：经测算改造完成后商铺的市场价格为200万元，现有住宅价值是100万元，改造成商铺后的价值大于现有房屋价值与装修改造费用之和。(感觉有错误，不知道该怎么改)
所以按照最高最佳利用原则应按照重新开发前提估价。(我改为应按照改变用途前提估价)
选择题：CAABD AACDA
我大概记得：我选的相邻权。地役权的设立需要依法登记未经依法登记不发生物权效力，但地役权无效不影响地役权合同的效力，应适用合同法，当事人意思表示一致就行，只不过在物权法上未经登记不得对抗善意第三人
还有报酬率低、通风采光、继续开发、赔偿人乙和丙
后面的10个是最后15分钟打铃的时候加上去的，收益法压根就没看。
改错题：把上面10个错误写完看下表还有3分钟时间，草稿纸都给收走了。看下改错题吃惊了，印象中改错题复杂陷阱多还有公式什么的时间肯定来不及了，头一次见纯描述性的。随便瞄了几眼，看到第一问简直就是兴奋+悔恨!这简直就是进店就有礼品赠送嘛!太可惜了早知道提前看一下，问答题耗费时间太多，抽个空就能把这个解决。赶紧回答吧，反正时间上只能回答一个，写了就有可能得分，不写就是0分，幸好这门没有答题卡，我都是最后凃答题卡。
回答的大概：反正意思就是违反合法原则。未得到正式批复，目前实际用途还是住房(后面抄了理论与方法上关于合法原则和法律上许可的两段话，合法原则针对的就是权益)
今天理论考场上抓到个看小抄的，被她后面那位给举报了，偶亲眼所见后面那位手指着她给监考使眼色，监考过去收走了小抄，她的卷子是最后取走的。监考(像是在校生)过了几分钟才跟那个年龄大的(像是考场学校的老师)说这事，这位老师又出去喊来一位主管。主管向作弊的说明纪律，不管看不看什么理由都构成作弊，拿出两页纸(一绿一红)记下身份证号判了零分。后来我偷偷跟着他们，那个监考老师对作弊的说你的情况不同，你是被人举报的，我们也没有办法，如果不处理你万一她再打电话举报我们就会有麻烦。搞小抄的请慎重啊，违规成本太高!
网友版5
改错：
1，致委托方函里 缺少“价值类型”
2，收益法公式前后不一致
3，土地使用年限29年错误，应为27年，
4，车库价格未计算，且未作说明，
5，估价结果计算中单价乘以500多错误，应为400多平米，
6，可比案例2中，交易日期为1月份，表格中未作修正，未作说明，
7，可比案例3中，楼层为3层，表格中未修正，未作说明，
8，估价对象说明不全面
9，估价对象为扣除优先受存款，
10，估价方法与选择理由不充分
11,12,13忘记了 | 
