第一章　房地产投资及其风险
第一节　投资与房地产投资

在经济生活中，人们往往希望通过各种合法的手段，不断增加自己的财富或赚取利润，以满足未来的需要。这样，经常就会碰到或使用“投资”这个词。
一、投资
（一）投资的概念
投资是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。在商品经济社会中，投资是普遍存在的经济现象。
对投资的最通俗的理解，就是用钱来获取更多的钱。从金融角度理解的投资，是为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为。从经济角度理解投资，则是利用资源或通过购买资本货物，来增加未来产出或收益的行为。
相对于投机来说，投资所经历的时间周期更长一些，更趋向是为了在未来一定时间段内获得某种比较持续稳定的现金流收益。
（二）投资的分类
投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。大体有以下几种分类：
1．短期投资和长期投资
按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资。预期在短期（通常是一年内）能收回的各种投资活动，属于短期投资。长期投资是指投资期在一年以上的各类投资项目。一般说来，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。
在一定条件下，短期投资和长期投资之间是可以转化的。如购买股票是一种长期投资，无偿还期限；但股票持有者可以在二级市场进行短线操作，卖出股票，这又是短期投资。选择短期投资还是长期投资，主要由投资者的投资偏好所决定。
2．直接投资和间接投资
按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资人直接将资本用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者为同一个人或机构。这样，投资人能有效地控制资金的使用，并能实施全过程的管理。间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资。投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投放资金的运用状况。间接投资的主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不体现投资人的意志。
3．金融投资和实物投资
按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。金融投资是投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产，并以此获取投资或投机收益的经济行为。在现实经济生活中，金融投资不仅有资本市场的股票、债券、基金、期货、信托、保险等投资形式，还有货币市场的存款、票据、外汇等投资形式，还可以包括风险投资、彩票投资等等。实物投资是投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产），以形成实物资产的经济行为。实物投资大致可分为固定资产投资、流动资产投资、稀有资产投资等。金融投资与实物投资的主要区别在于：前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。
4．生产性投资和非生产性投资
按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。生产性投资是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资。它一般又分为固定资产投资和流动资产投资。生产性投资通过循环和周转，不仅能收回投资，而且能实现投资的增值和积累。非生产性投资是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。其中，对学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回，是纯消费投资，其再投资依靠社会积累。
此外，投资还可以按照国内投资和国际投资等多种方式分类。房地产投资领域几乎涉及到了各种投资形式，尤其是房地产金融的不断创新与发展，使得传统上不适合在房地产投资领域使用的短期投资、间接投资和金融投资形式越来越得到普遍的应用。