（1）建安工程费用

由于估价对象属于风貌建筑、建造标准较为特殊，参照××市现行建筑工程既预算定额和类似工程造价，结合委托人提供的估价对象工程预算和装修情况，经测算、修正，最终确定建安工程费用为：3500元/㎡。

注：依据充分

（2）红线内配套、增容费用

根据××市配套、增容费用标准，达到估价对象的现行状况需450元/㎡。

注：公共设施配套费

（3）设备设施费用

估价对象投入的中央空调、载人电梯、食梯、各种造型灯具，价格约合400元/㎡。

注：不应该计算动产成本

（4）专业费用（注：勘察、设计、前期工程费）

专业费包括可研规划咨询、勘察、设计、监理、评估等费用，因估价对象为老式风貌建筑，设计费较高，故按建安工程费、红线内配套增容费、设备设施费之和的5%，则

专业费用=（3500+450+400）×5%=217.5元/㎡

建筑物的建造成本=3500+450+400+217.5=4567.5元/㎡

注：缺少开发期税费计算

缺少开发其他费用的计算

3.管理费用

管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括人员工资及福利费、办公费、差旅费等，费率为3%，取费基数为土地取得成本和建筑物建造成本，分别计算：

管理费用（土地）=5841.48×3%=175.24元/㎡

管理费用（建筑物）=4567.5×3%=137.03元/㎡

注：管理费用费率为3%没有取值依据

4.投资利息

投资无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息，因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。土地使用权取得在开发期初一次性发生，建筑物的开发成本和管理费用在开发周期内均匀投入，开发期为1年，相应期限贷款利率为5。58%。

投资利息（土地）=5841.48×5.58%+175.24×［（1+5.58%）1/2—1］=330.78元/㎡

投资利息（建筑物）=（4567.5+137.03）×［（1+5.58%）1/2-1］=129.47元/㎡

注： 开发期为1年，004年1月7日取得，建成于2004年底

计息基数缺少销售费用，或利息计算不考虑销售费用的理由说明

5.销售费用

销售费用是指销售开发完成后的房地产所需要的费用，包括广告宣传费、销售代理费、销售人员的工资和福利费等。按开发完成后价值的5%计算。

6.销售税费

销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商（作为卖方）缴纳的税费。包括销售税金及附加，合营业税、城市维护建设税和教育费附加等。税费比率为5.55%，按开发完成后价值的5.55%计算。

7.开发利润

开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，参考类似物业并结合估价对象本身为历史风貌建筑的特点，确定直接成本利润率为25%。

开发利润（土地）=5841.48×25%=1460.37元/㎡

开发利润（建筑物）=4567.5×25%=1141.88元/㎡

8.重新购建价格

经测算土地、建筑物的重新购建价格为：

土地重新购建价格=土地取得和开发成本+管理费用+投资（楼面地价）利息+销售费用+销售税费+开发利润=5841.48+175.24+330.78+5%×土地重新购建价格+5.55%×土地重新购建价格+1460.37

注：土地重新购建价格=（5841.48+175.24+330.78+1460.37）÷（1-5%-5.55%）=8728.75元/㎡

建筑物重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资（单价）利息+销售费用+销售税费+开发利润=4567.5+137.03+129.47+5%×建筑物重新购建价格+5.55%×建筑物重新购建价格+1141.88

注：建筑物重新购建价格=（4567.5+137，03+129.47+1141.88）÷（1-5%-5.55%）=6680.69元/㎡

9.建筑物的折旧

估价对象建成于2004年底，投入使用1年时间，注册房地产估价师经过实地查看，认为维修保养状况较好，成新率应定在95%～100%之间，由于建筑物经济耐用年限为60年，而商业用地最高出让年限为40年，该宗地尚可使用38年，考虑到谨慎原则，采用直线法按土地使用年限确定成新率为95%，二者综合确定其成新率为95%，折旧率为5%。

建筑物的折旧=6680.69×5%=334.03元/㎡

建筑物现值=建筑物重新购建价格-建筑物的折旧=6680.69-334.03=6346.66元/㎡

注：建筑物剩余经济寿命晚于土地剩余经济寿命，土地使用权届满时，不予对建筑物补偿

59年-38年=21年

60年-21年=39年

没有考虑经济折旧和功能折旧

10.估价对象房地产单价

房地产单价=土地重新购建价格+建筑物现值=8728.75+6346.66=15075.4l元/㎡