一、问答题

（一）某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m2，该大楼共三十一层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司十年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋在相当繁华的地区。1．该房屋的估价主要技术路线是什么？2．应该搜集哪些估价资料？

（二）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问：1．这样的做法有哪些错误？2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？

（三）某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售予某食品有限公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，后运用成本法评估土地的价格，最后，将建筑物的价格加上土地的价格从而得出估价对象房地产的总价格。你认为这样做合适吗？为什么？

二、单项选择题

（一）预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。

1．上述该宗房地产的合理经营期限为（ ）年。

A．11.5

B．12

C．13.5

D．14

2．该宗房地产第14年的净收益为（ ）万元。

A．1

B．2

C．-1

D．14

3．该宗房地产的收益价格为（ ）万元。

A．129.28

B．128.28

C．127.28

D．126.28