第一节　房地产估价的基本认识

　　一、房地产估价的含义

　　(一)、专业估价与非专业估价的不同

　　估价的通俗含义是：估计经济物品的价格或价值，是任何人都可以做的，不论这种估计是对还是错，也不论其结果是否令人信服。将这种意义上的估价，称为非专业估价。

　　例如，假若某人看上了某栋房子，想知道它值多少钱，或者卖者提出的要价是否合理，或者自己应当出价多少购买合适，都可以自己估计，或者向亲朋好友打听一下价格。这种估价则属于非专业估价。非专业估价，任何人都可以做到。但是，要想获得相对科学、准确的估价结果，就有赖于专业估价，不是任何人都能做到的。

　　对于房地产市场交易或者满足其他目的估价，很显然非专业估价是不能满足要求的。作为一种提供专业意见、具有社会公信力、实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价，还成了一种职业和行业。由于这种专业估价活动的技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。例如房地产抵押估价关系金融安全，城市房屋拆迁估价关系社会稳定，所以不是任何人都可以从事的，只能由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员来从事。

　　概括起来，专业估价主要有以下5个特点：

　　①由专业人员完成——专业估价是由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员来完成的;

　　②是一种专业意见——专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的;

　　③具有社会公信力——专业估价的结果较为科学、准确、客观，具有社会公信力;

　　④实行有偿服务——专业估价要向委托人收取一定的服务费用，是一种有偿服务;

　　⑤承担法律责任——专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。

　　特别提示：在阅读教材时，最好是将教材的重点内容归纳成一系列的考题。

　　(二)、房地产估价的概念

　　房地产估价的核心内容是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。为了保障这种分析、测算和判断的科学、准确、客观、公正，不仅要求从事这种分析、测算和判断的人员应当是专业人员的房地产估价师，而且要求在分析、测算和判断时遵守公认的原则，运用科学的方法，按照严谨的程序进行。

　　通常把这里所讲的特定目的，称为估价目的;特定房地产，称为估价对象;特定时间，称为估价时点;公认的原则，称为估价原则;科的方法，称为估价方法;严谨的程序，称为估价程序。因此，房地产估价完整的定义是：房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。

　　归纳起来，房地产估价概念的要点如下：

　　(1)特定目的——估价目的;

　　(2)特定房地产——估价对象;

　　(3)特定时间——估价时点;

　　(4)估价原则——确保具有社会公信力;

　　(5)估价方法——确保科学性;

　　(6)估价程序——确保科学和严谨;

　　(7)特定的专业人员——房地产估价师。

　　(8)专业意见——最终是否采纳，将取决于委托人。

　　(二)、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

　　房地产估价从表面上看似乎是房地产估价师在给房地产定价，即房地产估价师认为房地产值多少钱它就是多少钱。在现实中，由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，不仅不存在大量相同的房地产交易，而且参与同一宗房地产交易者的数量通常很少，在许多情况下甚至只有一两个买者，从而房地产的成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响。

　　但从本质上讲，房地产价值是客观存在、不以个别人的主观意志为转移的，是由市场力量决定，即是由众多的市场参与者的价值判断，而非个别人的价值判断所形成的。因此，房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。