三、成本法的操作步骤

　　运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：

　　1.搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料;

　　2.估算重新购建价格;

　　3.估算折旧;

　　4.求取积算价格。

　　例题：运用成本法评估所得价格，通常称为( )

　　A、成本价格; B、积算价格; C、购买价格; D、收益价格。

　　答案：B

　　第二节 房地产价格构成

　　运用成本法估价，需要懂得房地产价格构成。房地产价格的实际构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能不同。另外，房地产价格构成还取决于对其构成项目的划分。划分的标准或角度不同，价格构成内容也会不同。在实际运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，最关键的是要调查、掌握当地从取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中，所涉及的税费种类、支付标准及支付时间，既不可有重复也不可漏项，在此基础上再针对估价对象的实际情况确定其价格构成并估算各构成项目。

　　下面以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，并从便于各构成项目估算的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由下列6大项构成：(1)土地取得成本;(2)开发成本;(3)管理费用;(4)投资利息;(5)销售税费;(6)开发利润。

　　一、土地取得成本

　　土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商(买方)缴纳的税费构成。在目前情况下，土地取得成本的构成，根据房地产开发取得土地的途径分为下列3种：

　　1.通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。

　　2.通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等。

　　3.通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税)等。

　　二、开发成本

　　开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：

　　1.勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用;

　　2.基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用;

　　3.建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费;

　　4.公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用;

　　5.开发过程中的税费。