3．选取可比实例

虽然估价人员搜集的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点，不是任何交易实例都可以拿来参照比较的，有些交易实例并不适用。因此，需要从中选择符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。

可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取可比实例的基本要求是：①可比实例应是估价对象的类似房地产；②可比实例的成交日期应与估价时点接近；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。

在实际选取可比实例时，上述四个方面可具体化为下列几点：

（1）可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区。

（2）可比实例的用途应与估价对象的用途相同。①居住；②面业；③办公；旅旅馆；⑤工业；⑥农业等。

（3）可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0．5—2范围内，即：0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2

（4）可比实例的档次应与估价对象的档次相当。

（5）可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。①钢结构；②钢筋混凝土结构；③砖混结构；④砖木结构；⑤简易结构。

（6）可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。

（7）可比实例的成交日期应与估价时点接近。这里的“接近”是相对而言的：如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可以被选作可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以对其进行交易日期调整。有时即使进行交易日期调整，可能会出现较大的偏差。

（8）可比实例的交易类型应与估价目的吻合。

（9）可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格。

一般要求选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）的可比实例即可。

4．建立价格可比基础

建立价格可比基础包括：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

4．1统一付款方式

将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。具体方法是资金的时间价值中的折现计算。

4．2统一采用单价

在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。

4．3统一币种和货币单位

在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。

4．4统一面积内涵

在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：

建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积

建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积

套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/套内使用面积