1．路线价法

1．1路线价法的基本原理

1．1．1路线价法的概念

路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。

1．1．2路线价法的理论依据

路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。在路线价法中，“标准宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干

“标准宗地”的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格”;临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况（如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街）、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。路线价法与一般的市场法的主要不同之处，一是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个“估价对象”的价格。在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期调整”的原因是：①求得的路线价——若干标准宗地的平均价格，已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。

1．1．3路线价法适用的对象和条件

路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划（城市土地整理）、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。

1．1．4路线价法的操作步骤

运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：①划分路线价区段；②设定标准深度；③选取标准宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街各宗土地的价格。

1．2划分路线价区段

路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。而某些不很繁华的街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。另外，在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。