(3)房地产改扩建能通过增加房地产每年的收入而提高房地产的价值。收益法估价是假设房地产改扩建费用与其所带来的房地产价值增加额相当，从而两者可相抵，因此不将它作为运营费用的一部分。如果房地产改扩建能大大提高房地产的价值，房地产改扩建费用大大低于其所带来的房地产价值增加额，则这种房地产属于“具有投资开发或再开发潜力的房地产”，应采用本书第九章介绍的假设开发法来估价。

　　(4)运营费用中之所以不包含所得税，是因为所得税与特定业主的经营状况直接相关。如果包含它，则估价会失去作为客观价值指导的普遍适用性。而在评估投资价值时，通常是采用扣除所得税后的收益，这种收益被称为税后现金流量(after-tax cash flow，ATCF)。

　　运营费用与有效毛收入之比，称为运营费用率(operating expense ratio，OER)。有些类型的房地产，其运营费用率有一个相对固定的范围，因此可以找出市场上不同类型房地产的运营费用率，以供具体估价时测算估价对象的运营费用或净收益参考。找出运营费用率的方法是市场提取法，即调查、了解同一市场上许多类似房地产的运营费用和有效毛收入，分别求其运营费用与有效毛收入的比率，然后综合得出一个运营费用率区间。

　　净收益占有效毛收入的比率，称为净收益率(net income ratio，NIR)。因为净收益等于有效毛收入减去运营费用，所以净收益率是运营费用率的补集，即：

　　NIR=1-OER

　　潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益等，通常以年度计，并假设在年末发生。

　　(二)基于营业收入测算净收益的基本原理

　　有些收益性房地产，通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益，其业主与经营者是合二为一的，例如旅馆、娱乐中心、汽车加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有以下两个方面的不同：一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，例如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。例如，某餐馆正常经营的收入为100万元，费用为36万元，经营者利润为24万元，则基于营业收入测算的房地产净收益为100-36-24=40(万元)。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。