成本法及其运用

　　重新购建价格的求取

　　四、建筑物重新购建价格的求取方法

　　建筑物重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋重置价格或者房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。

　　求取建筑物重新购建价格的具体方法，根据求取其中的建筑安装工程费的方法来区分，有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

　　单位比较法

　　单位比较法(comparative-unitmethod)是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的计量单位(如单位建筑面积、单位体积、延长米等)作为比较单位，然后调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位建筑安装工程费，并对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取估价对象建筑物重新购建价格的方法。

　　单位比较法实质上是一种市场法。其中的处理包括：①把可比实例建筑物实际而可能是不正常的单位建筑安装工程费，修正为正常的单位建筑安装工程费;②把可比实例建筑物在其建造时的建筑安装工程费，调整为估价时点时的建筑安装工程费;③根据可比实例建筑物与估价对象建筑物在对单位建筑安装工程费有影响的建筑规模、建筑设备、装饰装修等方面的差异，对单位建筑安装工程费进行调整，即可得到估价对象建筑物的单位建筑安装工程费。单位比较法较为简单、实用，因此被广泛使用，但这种方法比较粗略。单位比较法主要有单位面积法和单位体积法。

　　单位面积法(square-footmethod)是调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费，然后对其进行适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要适用于同一类型的建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费基本相同的建筑物，如住宅、办公楼等。

　　建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。经济寿命具体可在建筑物自然寿命、设计寿命的基础上，根据建筑结构、工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。建筑物如果经过了翻修、改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。建筑物的经济寿命还可以通过后面将要介绍的市场提取法求出的年平均折旧率的倒数来求取。

　　建筑物的剩余寿命(remaining life)是其寿命减去年龄后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命(remaining economic life)是其经济寿命减去有效年龄后的寿命，即：

　　剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄

　　因此，如果建筑物的有效年龄比实际年龄小，就会延长建筑物的剩余经济寿命;反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。建筑物的有效年龄是从估价时点向过去推算的时间，剩余经济寿命是自估价时点开始至建筑物经济寿命结束的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。

　　利用年限法求取建筑物的折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。因为只有这样，求出的建筑物折旧以及求出的建筑物价值，才能符合实际。例如，两幢同时建成的完全相同的建筑物，如果维修养护不同，其市场价值就会不同，但如果采用自然寿命、实际年龄来计算折旧，那么它们的价值就会相同。进一步来说，新近建成的建筑物未必完好，从而其价值未必高;而较早建成的建筑物未必损坏严重，从而其价值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑设计、施工质量缺陷或者使用不当，竣工没有几年就已经成了“严重损坏房”;而有些20世纪初建造的旧建筑物，至今可能仍然完好无损，即使不考虑其文化内涵因素，也有较高的市场价值。