导语及核心内容：2014年房地产估价师考试时间：2014年10月18、19日，学习2014年房地产估价师-房地产估价理论与方法重要公式：最高最佳使用原则是重要的环节之一。

 最高最佳使用原则
        第四节 最高最佳使用原则
     
  最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。
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        房地产估价之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使用方
        式，以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，房地产估价不仅要遵守合法原则，而且要遵守最高最佳使用原则(关键考点，会以设计考试题目)。
        最高最佳使用必须同时满足以下4个条件：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。在此特别需要指出的是，估价中在判断估价对象的最高最佳使用时，往往容易忽视“法律上许可”这个前提条件，甚至误以为最高最佳使用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳使用是在法律(包括法律、法规、政策、土地使用权出让合同等)允许范围内的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原则与合法原则之间的关系是：遵守了合法原则，不一定符合最高最佳使用原则的全部要求；遵守了最高最佳使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求(关键考点，会以设计考试题目)。
        最高最佳使用具体包括最佳用途(或最佳用途组合)、最佳规模和最佳集约度。寻找估价对象最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：
        (1)法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。
        (2)技术上的可能性。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。
        (3)经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，华进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。
        (4)价值是否达到最大化。在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。(一般会根据上述内容设计多项选择题)。
        特别提示：下列内容要仔细阅读，会针对下列内容设计计算类型的判断题。
          进一步来讲，有三个经济学原理有助于我们把握最高最佳使用原则：①收益递增递减原理；②均衡原理；③适合原理。
        收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系