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1.交易日期调整的含义

　　可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同(往往是不同的，而且通常成交日期早于估价时点)，房地产市场状况可能发生了变化，如政府出台新的政策措施、利率发生变化、出现通货膨胀或通货紧缩等等，从而房地产价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。

　　交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

　　2.交易日期调整的方法

　　在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：①平稳;②上涨;③下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期调整，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。

　　采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：

　　可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格。其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，以经过前面修正后的可比实例价格为基准(下同)，可比实例价格涨跌的百分率为±T%(从成交日期到估价时点，当可比实例的价格上涨的，为+T%;下跌的，为-T%)，则：

　　可比实例在成交日期时的价格×(1±T%)=在估价时点时的价格或者可比实例在成交日期时的价格×(100±T)/100=在估价时点时的价格上式中，(1±T%)或(100±T)/100是交易日期调整系数。

　　价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某

　　个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数：如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。定基价格指数和环比价格指数的编制原理见表

　　采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：

　　可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格

　　房地产状况调整

　　1.房地产状况调整的含义

　　进行房地产状况调整，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。

　　2.房地产状况调整的内容

　　区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。

　　区位状况比较、调整的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。

　　3.权益状况调整的内容

　　权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。

　　权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整。

　　4.实物状况调整的内容

　　实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。