据报道，石家庄市今年推出的首批经济适用房，上千套遭遇“弃购”。有申购者指出，这批经适房利润超过国家规定的3%，导致定价超高。该市相关部门回应称，定价偏高是因为建设时遇到建材了涨价等因素，但这批房不可能降价。
围绕经济适用房定价的疑问已不在少数。去年深圳市也曾出现过388套经济适用房无人认购的状况。
其实，这些现象所暴露出的都是同一个问题，也让经济适用房双重属性间的矛盾表现得淋漓尽致。一方面，经济适用房属于政策性保障住房，因此具备明显的公共产品属性；另一方面，经济适用房毕竟是需要住户出钱购买的房产，因此同样存在市场定价的属性特征。从经济适用房现状看，社会各界过多强调其公共产品的属性，而忽视了其市场属性，这一疏忽或许正是围绕经适房的诸多问题的根源所在。
站在经济适用房两个属性一致的角度看，一方面此类房屋的价格必须要明显低于市场同区域商品房价格，以体现公共产品的基本属性；另一方面，作为享受低价的对应成本，购房者必须要符合相应的社会条件，并只能够享受有限的房产产权。两者间的相互对等是经适房能够避免民怨的根本。
而从目前经适房面临的问题看，恰恰是二者中出现了错位所导致的。就如石家庄经适房的被“弃购”，相关部门辩称的“成本涨价”或许是事实，但这并非是经适房能够享受高价的理由。如果为了保持3%的利润水平导致经适房的价格无法明显低于同区域商品房价格，就违背了政府推出经适房的初衷，该房产存在的前提已经不复存在了。即便真的由于成本太高导致经适房价格高于商品房价格，也需要有关部门出台临时性的财政救济措施，以削平经适房价格，继而保持经适房与商品房之间的价格距离，这才是体现经适房社会保障属性的必须举措，也是监管部门的行政职责所在。从这个角度讲，石家庄市相关部门认为“这批房不会降价”的说法值得商榷。
开发商建设经适房3%的利润率固然需要确保，但除此之外，经适房还需要有一个衡量价格的属性标准，这个标准则需要以尊重市场规律为基础。比如，经适房业主本身只拥有有限产权，未来房产转让将会有所限制；再比如，经适房往往地理位置并不算好，生活便利性不足。因此，基于收益与成本对等的基本原则，经适房本身就必须有一个较之于市场价格的下浮，这是市场规律使然。而在充分体现了市场因素的作用之上，则需要相关部门考虑社会因素和保障住房属性，必须要确定经适房低于商品房价格的一个基本幅度。换言之，经适房价格的确认应该有两个算法，其一是成本加成的算法，也就是在税费减免的基础上，以满足开发商3%的利润率测算的价格；其二则是以市场因素加社会保障因素为基础，以周边同类型商品房为基础下调一定的百分比来测算价格，从一般规律看，这一下浮比例至少要在20%以上。
最终政府部门所确定的经适房价格，应该以二者中的低价为基准。如果两者间的差距过大，则需要以财政资金补贴的形势来弥合矛盾，否则过高的房价之下，就难免会出现 “弃购”现象。只有让经适房实现了市场属性与社会属性的一致化，才能够解决经济适用房“不经济”的问题。来源:考试大-房地产经纪人考试 |
