房地产抵押及其价值评估的风险

㈠ 房地产抵押货款的风险房地产由于具有不可移动性、寿命长久、价值师大、保值增值的特性，是一种良好的用于提供债务履行担保的财物，所以银行为了减少自身风险，往往要求借款人或者第三人以其合法的房地产作为抵押物。借款人委托估价机构（银行信任的）估价的欲抵押房地产的市场价值，可作为银行放款的参考依据。

⑴ 抵押房地产本身风险

以房地产本身特性看，既有适宜作为担保物的一面，也存在风险的一面。如抵押物的适宜性风险;预期风险;变现风险和抵押期间的价值减损等。

适宜性风险

并不是所有的房地产都适合作抵押物，它受到上述相关法规的限制。作为担保物的房地产必须具有合法性、房地产权利人可享有相应的处分和收益权、可转让（流通或拍卖）性、可抵押登记生效的基本条件，成为可以抵押的房地产，如果全部或部分不适合设定抵押，则风险是根本性的。

预期风险

房地产抵押价值评估是评估设定抵押时的市场价（现）值，但抵押期限是一年或多年，还有还款的宽限期，这期间若房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险;另外抵押房地产在估价时点后的价值和现金流与估价时运用收益法和假设开发法估价时预测的未来收益、开发完成后的价值和未来运营成本和续建

费用不同，造成价值下降，也变成预期不确定性风险。

市场变现风险

抵押人不能履行债务时，抵押权人是将抵押房地产变现，而不是收回实物。这时因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置税费形成降价甚至资不抵债的风险;不同类型特点的房地产在不同的市场条件下其变现能力是有差异的，比如住宅、写字楼、商业中心、饭店、休闲设施、工厂、特殊物业等的市场变现能力一般由强变弱;抵押物位置较差、剩余年限较短，具有长期低租金租约，拖欠工程款等的很可能变现不易。