业内建议

事实上，二手房征收个税并非“新”闻，对于此次国家税务总局再次发话，业内在表示认可的同时，也提出了专业建议。

北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松在接受记者采访时表示，从个税的具体实施来看，仍然存在三点疑问。首先是征收时间的确定，究竟什么时候开始正式实施;其次，一旦实施时间确定下来后，对于以前需要交个税而未交的房产是否要补交;第三，征收方式的细节如何确定。

而中原地产副总监宫萍则认为，征收个税本身无可厚非，但由于目前二手房个税征收的政策还是2003年制订的，而从2003年以后北京二手房交易市场发生了巨大变化，以往的政策已经不能适应当前市场的调整。同时，她表示，个税征收的税率标准要根据变化的市场做相应调整，比如，目前广州就已经采取了商品房和公房区别缴税的做法;而税务部门也有义务清楚地告之纳税人和房产中介交纳个税的流程，以保证政策的有效执行。

业内人士同时也向消费者提出了几点建议：

一是卖房人首先应该了解哪些是可以免税的。个税的免征条件包括：一是“对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税”;另外，对卖房一年内又买其他房产的，可视其购房价值全部或部分免税。

二是消费者要选择比较好的经纪公司，针对这个市场的变化去各个经纪公司咨询一下业务就知道各个经纪公司差别在哪。

三是不需要太多的观望，自己把握整体的需求，专家的意见可以作为一个参考，还是要根据自己的实际情况判断买还是卖、是观望还是等待。

售楼书不能作合同依据

售房时，开发商在售楼书的小区平面图中标有绿地和停车场，且在业主入住时建成。然而由于事先未获批准，上述设施后因修路被拆除。为此，一业主以开发商隐瞒事实，造成居住质量下降为由诉至法院，要求其承担违约责任。

两审之后，法院认为，售楼书系开发商的宣传资料，且其中注明“仅供参考”字样，故不能作为合同依据。因此，被告未构成违约，判决驳回原告诉求。小区停车场绿化地被拆

2000年12月18日，武某出资43万元购买了一套位于河西区某小区建筑面积为120余平方米的商品房。武某与小区开发商某房地产开发公司签订的《天津市商品房买卖合同》约定：发生争议向天津仲裁委员会申请仲裁。开发公司为武某提供了售楼书，其中的小区总平面图东侧标有绿地和停车场，并注明该小区占地0.8公顷。2001年8月以后，开发公司对小区东侧的房屋及工程垃圾进行了清整，建起了停车场、绿化地和儿童乐园，并纳入小区内。但开发公司此举其实并未得到规划部门的批准。2004年10月，开发公司占用规划路修建的停车场、绿化地等因修路而被拆除。是否违约原被告各说各理

武某认为开发商隐瞒了事实，使其误将停车场、儿童乐园及绿化地视为小区的配套设施，丧失了选择其他商品房的机会，现居住质量、小区环境和功能严重下降，住房严重贬值，开发商应承担违约责任。因找开发商及有关部门解决问题未果，武某于2005年3月提起仲裁申请。但因武某请求事项不属于《天津市商品房买卖合同》项下内容，天津仲裁委员会不予受理。同年4月，武某诉至法院要求某房地产开发公司支付违约金2.15万元。

法庭上，被告房地产开发公司辩称，其与武某签订的《商品房买卖合同》中对小区东侧绿化地及停车场等没有明确约定，且没有标明在0.8公顷规划用地面积之内，0.8公顷规划范围内的小区绿地及停车场至今依然存在，并未拆除。被告还提出，售楼书中已明示“本售楼书有关内容及图片仅供参考，所有细节均以政府最后批准文件为准”。因此，不同意原告诉求。宣传资料不能作合同依据。

经开庭审理及核实证据，一审法院判决驳回了原告武某的诉讼请求。宣判后，武某不服，提起上诉。市二中院审理后认为，上诉人武某与被上诉人房地产开发公司所签订的《天津市商品房买卖合同》对小区东侧绿化地和停车场等没有明确约定。被上诉人向上诉人发放的售楼书小区平面总图中虽标有“停车场”的位图标志，在设施说明中有“充足机动车泊位”的内容，但该售楼书系被上诉人的宣传资料。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约……”本案中，当事人双方争议的停车场等设施不在规划范围内，且售楼书中载有“本售楼书有关内容及图片仅供参考，所有细节均以政府最后批准之文件为准”的字样，故售楼书不能视为要约，仅为要约邀请，故不能以此作为合同的依据。被上诉人虽明示涉诉小区占地0.8公顷，但未明确标明0.8公顷之界限，其作法有不当之处，但该行为未构成违约。综上，市二中院认为，原审判决并无不当，遂判决驳回上诉，维持原判。