二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分。）
51．佣金是经纪收入的基本来源，其性质是（）的综合体。A．投资利润B．劳动收入C．经营收入D．风险收入E．服务收入
52．经纪活动涉及（）等各个环节，它是商品流通的润滑剂。A．生产B．分配C．流通D．消费E．售后服务
53．下列说法中，正确的有（）。A．房地产经纪是以收取佣金和赚取差价为目的，为促成他人房地产交易而从事的经营行为B．房地产是不可移动的独特商品，其交易过程是要把消费者往产品处集中，以达到认识和购买的目的，故房地产交易在通常情况下要实行产销分离，需要借助经纪机构和经纪人员的力量C．佣金是指房地产经纪人员完成交易后，由委托人向经纪人员支付的报酬D．开发出的新楼盘通过经纪机构吞吐出售将是未来的发展趋势E．房地产交易的复杂性是房地产经纪必要性的一个主要原因
54．下列关于房地产经纪人员的说法中，错误的有（）。A．房地产经纪人员可以在全国范围内注册执业B．从事房地产经纪活动的基本条件是取得房地产经纪人协理从业资格C．未取得房地产经纪人员职业资格证书的人员，一律不得执业D．房地产经纪人员应当在房地产经纪机构中承担关键岗位E．房地产经纪人员有权依法发起设立房地产经纪机构
55．房地产经纪人注册有效期满再次注册的，除提供初次注册时应提供的证明外，还须提供（）的证明。A．接受继续教育B．考勤记录C．参加业务培训D．专业论文E．纳税情况
56．房地产经纪人享有的权利有（）。A．要求委托人提供与交易有关的资料B．从事房地产经纪业务并获得合理佣金C．依法发起设立房地产经纪机构D．自主订立房地产经纪合同E．放手让房地产经纪人协理独立完成房地产经纪业务，但可以从中得到提成
57．下列关于道德和职业道德的说法中，正确的有（）。A．道德产生于人类社会实践B．道德作为一种独立的社会意识形态，形成于奴隶社会C．道德形成于原始社会D．职业道德在具体内容上有一定的稳定性、连续性E．职业道德在性质上不具有专业性，各种职业所要求的职业道德具有相似性
58．下列中属于房地产经纪人员职业技能的有（）。A．恪守信用B．尽职守责C．市场分析D．人际沟通E．把握成交时机
59．房地产经纪机构依法设立的分支机构，能够（），但不具有法人资格。A．再设立分支机构B．独立开展房地产经纪业务C．独立核算D．承担有限责任E．不承担债务
60．特许加盟连锁经营模式的共同特点有（）。A．（法人）对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权B．权利所有者授权其他人使用商标、服务标志等C．在授权合同中包含一些调整和控制条款D．在授权合同中不含调整和控制条款E．受许人需要支付权利使用费和其他费用。
61．房地产经纪机构的组织结构形式包括（）。A．直线职能制B．分部制C．领导一员工制D．直营连锁制E．网络制
62．房地产经纪人与房地产经纪机构之间有以下关系（）。A．执业关系B．法律责任关系C．业务关系D．经济关系E．从属关系
63．国家行政主管部门2000 年颁发的《商品房买卖合同示范文本》所包含的条款有（）。A．规划、设计变更的约定B．争议解决处理办法C．付款币种与汇率D．违约责任E．房地产交易管理部门鉴定认可意见
64．下列说法中，正确的有（）。A．房地产抵押合同是主合同B．房地产抵押权与其担保的债权同时存在C．房地产抵押权是一种他物权，可以转让，但转让时应连同债务一同转让D．房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物享有占有、使用、受益权E．抵押权人处分抵押物须按法律规定的方式进行
65．因房屋不得转让、抵押、租赁，房地产中介机构不应接受代理的房屋有（）。A．权属有争议的B．权利人住院治疗的C．房屋被司法机关查封的D．未取得房地产权证的E．权利人在国外定居的
66．下列属于房地产代理业务基本流程主要环节的有（）。A．房地产代理业务开拓B．方案设计与推广C．开发过程控制D．营销策划E．房地产交易价款收取与管理
67．为了避免商品房销售代理纠纷，卖方代理合同中应载明（）等条款。A．交易价格范围B．销售时间C．房屋质量保修责任D．销售进度E．不同价格和销售进度下佣金计算标准
68．下列关于房地产居间的说法中，不正确的有（）。A．实际中，房地产指示居间和房地产媒介居间完全独立B．居间合同的委托人的给付义务具有确定性C．不能以房地产经纪人的名义订立房地产交易合同D．房地产经纪人代表委托人订立房地产交易合同E．房地产交易过程完成后，可以进行佣金结算
69．房地产经纪人受理了委托业务后，首先应收集房地产标的物的信息、与委托房地产相关的市场信息和委托人信息，在此基础上对信息（）后，房地产经纪人对委托标的物的可能的成交价格就有一定的把握。A．辨别B．评价C．分析D．加工E．整理
70．居间业务的售后服务内容主要包括（）。A．延伸服务B．针对性服务C．改进服务D．信息咨询服务E．跟踪服务
71．以划拨方式取得土地使用权的，土地使用权初始登记要提交的文件有（）。A．已付清土地使用权出让金的证明B．身份证明C．初始登记申请书D．土地使用权出让合同E．地籍图
72．申请房地产转移登记应提交的文件有（）。A．证明房地产权属发生转移的文件B．身份证明C．房地产权属证书D．房屋灭失的证明E．建设工程规划许可证
73．目前个人住房贷款的形式主要有（）。A．住房公积金贷款B．抵押贷款C．商业贷款D．组合贷款E．质押贷款
74．房地产经营投资是指投资者以（）等形式，进行盈利性商业活动。A．房地产质押B．房地产买卖C．房屋租赁D．房屋设典E．物业管理
75．获取房地产经纪信息的途径有（）。A．从有关单位内部获取B．从报纸传播的信息收集C．通过行政指令收集D．现场收集E．利用网络获取
76．房地产经纪信息的利用主要包括（）。A．降低成交价格B．透过信息的发布影响消费者C．指导具体的业务活动D．制定计划E．提高成交价格
77．房地产经纪行业协会制定的行业规则具有（）。A．公约性质B．对行业的约束力C．一定的法律约束力D．依据法制制定的特点E．规范该行业从业人员职业道德的作用
78．房地产行政管理部门对房地产经纪行业的年检主要是检查房地产经纪组织（）等情况。A．现金流状况B．资产规模变化C．经营业务范围D．注册地点E．持证从业人员情况
79．在房地产经纪活动中，如果当事人之间对房地产经纪合同履行有争议，对争议的处理方式有（）。A．必须在政府主持下，由当事双方协商解决B．聘请律师调解C．双方自行和解D．合同中虽无仲裁条款但另行达成仲裁协议的，向有关仲裁委员会申请仲裁E．向房地产所在地人民法院提起诉讼
80．香港地产代理有一套比较完善的纠纷处理制度，根据《地产代理条例》，下列说法中正确的有（）。A．主要由监管局负责处理纠纷B．监管局的裁决在地方法院登记后，相当于法庭的判决C．警方可以参与处理纠纷D．比较严重的纠纷，可直接诉诸法律E．廉政公署不得处理物业买卖、租赁纠纷
三、综合分析题（共20题，每题2分。由单项选择题和多项选择题组成。请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分。）（一）刘先生举家出国发展，欲将其婚内购置的两套住房售给甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）。经充分商洽，双方在所有合同条款上达成一致。甲公司董事长莫先生代表甲公司在房屋买卖合同上签字。
81．房屋购得后，甲公司因业务需要，将其中一套房屋向乙银行申请了抵押贷款。一年后，甲公司将设定抵押的房屋出租给了丙公司，另一套出租给了陈先生。对于出租给丙公司的这套房屋，应该征得（）同意。A．人民银行B．乙银行C．房产管理局D．税务局
82．丙公司在承租房屋时必须提供（）。A．营业执照B．税务登记证C．经纪人资质证D．法人代码证
83．由于工作需要，陈先生欲将租赁期间的房屋转租他人。陈先生必须办理的手续有（）。A．取得甲公司的书面同意B．陈先生与承租人签订房屋转租合同C．陈先生与甲公司签订房屋转租合同D．持房屋转租合同到房地产登记机关办理房屋转租合同备案
（二）甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）受开发商委托，代理销售某楼盘。房地产经纪人小杨受甲公司指派具体负责该楼盘代理销售工作。某一天，小杨接待了有意向购房的小叶，小杨为小叶详细介绍了一套商品房后，小叶表示满意。经过协商，双方一致同意按照《商品房买卖合同示范文本》的条款签士丁了《商品房买卖合同》。
84．根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规，在双方一致同意订立的《商品房买卖合同》中第一条″项目建设依据″中包括（）。A．土地使用权出让合同号B．建设用地规划许可证号C．建设工程规划许可证号D．房屋权属证书号
85．小杨与小叶在协商订立《商品房买卖合同》时，就处理商品房面积差异，下列说法正确的有（）。A．合同没有约定的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，买受人小叶据实结算房价B．合同可以约定，面积误差比绝对值超过3％，买受人小叶有权不退房，并且不需要补交房价款C．合同可以约定，面积误差比绝对值超过3％，买受人小叶如不要求退房，应补足房价款D．合同没有约定的，面积误差比绝对值超过3％，买受人小叶无权要求退房，只能补足房价款
86．依照国家和当地人民政府有关规定，开发商应将（）的商品房交付买受人小叶使用。A．经验收合格B．符合《商品房买卖合同》约定C．符合小叶要求D．办理了房屋所有权证
87．按照《商品房买卖合同示范文本》中提示性条款，对有可能影响到所购商品房质量或使用功能的规划变更、设计变更，开发商、小叶的权利义务有（）。A．开发商应当在有关部门批准同意之日起15日内书面通知小叶B．小叶有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复C．小叶在通知到达之日起15日内未作出答复视同接受变更D．开发商在规定时限内未通知小叶，小叶有权退房
88．按照《商品房买卖合同》中内容要求，小杨还应向小叶明示商品房达到交付使用杀件后，如购商品房为住宅，开发商还需提供（）。A．《住宅质量保证书》B．《住宅使用说明书》C．《土地使用权出让合同书》D．《开发企业资质证书》
（三）邹某是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的注册房地产经纪人，邹某代表甲公司与乙公司订立了办公用房委托租赁合同。该合同约定甲公司代为寻找承租方，并以乙公司的名义与承租方订立房屋租赁合同。合同还约定租金不得低于50元／（m2·月）的标准，租期不得超过3年，承租方不得转租。邹某寻找到了有意向承租的丙公司，经过谈判，邹某代表乙公司与丙公司订立了房屋租赁合同。该合同约定：租金为60元／（m2·月），租期2年，租赁期内丙公司可以转租。丙公司承租1年以后，将其承租的办公用房的一半转租给丁公司，转租合同约定：租期2年，租金为65元／（m2·月）。丁公司承租半年之后，贷款银行因为乙公司未能按期返还贷款本息，要依法处分该已经设定抵押的办公用房（抵押登记在丙公司承租之前）。
89．甲公司与乙公司订立的办公房委托租赁合同，属于房地产经纪中的（）。A．居间合同B．代理合同C．委托合同D．行纪合同
90．对于邹某代表乙公司与丙公司订立的房屋租赁合同，下列说法中正确的（）。A．因为租金增加了10元／（m2·月），邹某可以从乙公司获取佣金B．因为租金增加了10元／（m2·月），甲公司可以妻求乙公司额外追加佣金C．租期的约定没有违规D．转租的规定违背了甲公司与乙公司订立的委托租赁合同的约定，因而无效
91．对于丙公司与丁公司订立的房屋转租合同，下列说法中正确的有（）。A．该转租合同无效B．该转租合同部分有效，租期只有1年C．该转租合同有效D．该转租合同的效力特定
92．贷款银行依法处分该办公用房，对于丙公司的装修损失，下列说法中正确的有（）。A．贷款银行承担一部分B．乙公司承担C．甲公司承担一部分D．邹某承担一部分
93．贷款银行依法处分该办公用房，对丁公司的装修损失，下列说法中正确的有（）。A．丙公司承担一部分D．乙公司承担一部分C．贷款银行承担一部分D．甲公司承担一部分
（四）甲、乙、丙三人拟发起设立一家合伙制的房地产经纪机构。甲、乙二人均为考试合格取得《房地产经纪人执业资格证书》人员，丙仅取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，但甲、乙二人考虑到丙的业务开拓能力极强，还是准备将丙吸收为合伙人共同发起设立合伙制的房地产经纪机构。该机构的出资总额为人民币50万元，其中，甲以现金出资10万元；乙以房屋出资作价15万元；丙出资25万元，其中现金出资10万元，以成立该机构办理手续的劳务、装修办公用房的劳务以及丙第一年的业务开拓的劳务作价15万元。该机构成立后，丙将担任业务拓展部经理，具体负责经纪业务的开拓和合同的审查、签订工作。
94．该房地产经纪机构的名称可以选（）。A．××房地产经纪有限公司B．××第一房地产经纪事务所C．××资本家房地产经纪有限责任公司D．××为民房地产经纪事务所
95．关于该房地产经纪机构的出资，下列说法中正确的有（）。A．必须达到10万元以上的出资B．丙可以用劳务作为出资，但应委托法定评估机构进行评估C．丙不能以劳务作为出资，其现金出资合法D．甲、乙以个人财产对该房地产经纪机构承担无限连带责任
96．关于丙在该房地产经纪机构的行为，下列说法中正确的有（）。A．丙不能作为合伙人B．丙可以代表机构签订房地产经纪合同C．丙不能担任业务拓展部经理D．丙不能作为合伙人，但可以用现金出资，参与利润分配
（五）王某是某房地产经纪事务所总经理，在某房地产开发公司开发的×花园公寓项目中拥有小额股份。该花园公寓地处城市近郊，依山傍水，周围绿树成荫，到市区交通也非常方便。李某是王某的朋友，委托王某购买一套环境好、价格适中、建筑面积140 m 2左右的住房。于是王某向李某推荐了×花园。李某经考虑后，委托王某所在经纪事务所代其选购一套×花园公寓。但李某在迁入×花园仅1个月，突遇一场百年不遇的暴雨后不久，便发现客厅墙体出现数处小裂缝，于是自己请人修缮。但3个月后，裂缝扩大，并渗水，致使一幅价值不菲的名画污损。李某通过调查发现自己的购房价格比一般市场价格高15％左右。
97．王某向李某推荐购买×花园住房，（）。A．考虑了李某对环境的要求B．是一种恰当行为C．可能是一种不恰当行为D．应说明各种利益关系
98．关于墙体裂缝，下列说法中正确的有（）。A．王某不应故意隐瞒危险因素B．王某无法预知“百年不遇暴雨”这一可能危险因素C．李某应预先请熟人检查导致裂缝原因D．李某应在墙体出现小裂缝时向经纪人提出
99．对于李某名画污损，下列说法中正确的有（）。A．李某应向开发商索赔B．李某应向经纪事务所索赔C．李某自己有过失，无法索赔D．李某可以向房屋所在地人民法院提起诉讼
100．李某购房价格高出市场价格15％，下列说法中正确的有（）。A．王某提供了较高的价格信息B．经纪事务所收取了更高佣金C．经纪事务所必须退还李某部分房款D．李某可与经纪机构协商降低房屋价格与佣金
