房地产经纪人复习资料:宏观调控政策总结五大关键词二_房地产经纪人考试_房地产经纪人

关键词三：金融紧缩
　　3.1——央行五次上调利率
　　政策要点：2007年3月18日、5月19日、7月20日、8月21日和9月14日，央行实施了五次加息，5年期以上的商业贷款基准利率由6.84%上涨到7.83%，共计上涨了0.99%;五次加息的幅度依次为0.27%、0.09%、0.18%、0.18%、0.27%。公积金利率也同时上调，由4.59%上调至5.22%，共计上涨0.63%;五次上调的幅度依次为0.18%、0.09%、0.09%、0.09%、0.18%。
　　点评分析：“链家地产”市场研发中心认为，加息是今年金融政策最突出的手段和特点;促成央行频繁加息的深层次原因是市场流动性过剩，其中主要表现在货币供应量过多以及银行信贷增长过快;特别是年初美国次级贷危机集中爆发，形成了对全球金融市场的冲击，使得银行系统开始有意识的控制信贷的增长，回收流动性。从频繁加息的直接原因来看，则是股市及楼市这两大国内投资市场的火爆，今年资本市场经历了前所未有的牛市，虽然其间经历了年中以及年末的调整，但整体来说股市呈现过热的势头，加息成为给资本市场降温的必备货币政策;另外，房地产市场依然保持活跃态势，房价快速上涨刺激了房贷需求量持续增长，通过加息来抑制房贷需求成为必然;因此，可以说，今年频繁加息是整体经济运行下的必然结果，而股市楼市持续过热则是频繁加息的导火索。
　　市场反应：从五次加息的幅度来看，每次的增幅其实都不大，均属于微调，单次的加息不会对市场形成太大的冲击;不过，频繁的加息达到了累积的效果，并对市场产生了放大效应;这也从市场反应中体现了出来。前三次加息，对于住房消费者来说，心理预警作用仍然要大于实际的成本支出，并没有形成市场波动以及引发投资者的抛售，反而因为房价的持续上涨掩盖了加息的作用，使得购房者追涨心理依然浓厚，购房需求有增无减;据“链家地产”统计资料分析，7月20日第三次加息后，8月的客户需求量不降反升，环比上涨了9.8%。在经过了5次加息后，房贷消费者开始面临巨大的成本累积风险，特别是部分大户型持有者;在销售周期本来就长的情况下，为了尽快出售，其心理价位有所松动。此外，频繁的加息在明显提高月供的同时，也使得消费者心理压力不断加大，年底提前还款意愿显著提高。
　　3.2——十次上调存款准备金率
　　政策要点：2007年1月15日、2月25日、4月16日、5月15日、6月5日、8月15日、9月25日、10月25日、11月26日，央行九次上调存款准备金率，从9.5%上调至13.5%。　　点评分析：上调存款准备金率可以直接回收流动性资金，降低流动性过剩带来的投资压力膨胀。同时，存款准备金率的上调，对于降低信贷乘数，降低了贷款增速起到了积极的作用。通过不断上调存款准备金率，银行体系的放贷量得到了明显的控制，这也为今年年末房贷紧缩提供了条件。
　　市场反应：“链家地产”市场研发中心认为，在一定程度上控制了银行放贷的额度，对于普通房产消费者的影响程度并不是很大;不过由于频繁的上调，存款准备金率已经达到历史的最高点，这对于明年银行系统的放贷量将产生一定的影响，特别是在明年货币政策从紧的主基调下，房贷紧缩政策将会进一步延续，而这一点已经在年底的银行房贷执行政策中得到了很好的体现，普通消费者在贷款审批时，其审查的力度已经变得更加严格，。
　　3.3——第二套房提高首付及利率
　　政策要点：2007年9月27日，央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)，政策要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍;不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷;严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。随后，12月11日，中国人民银行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，并且规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也按照前述规定执行。

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