房地产市场能否迅速重返健康发展轨道，关键在于住房交易量能否迅速回暖。而住房交易量能否迅速回暖，关键在于虚高的房价能否迅速回归理性。因此，调控政策的靶心，应该是敦促开发商大幅度降价。

站在购房者的角度来说，只有两种心理状态下会买房：一种是房价已经到达底部，不会继续下跌，另一种是，虽然不知道房价趋势，但相对于其他购房者得到了额外的、很大的优惠。

目前商品房价格的定价权完全在开发商手中，政府调控政策只能通过普惠的方式，例如减免税费、降息、减少首付比例等组合拳来调动购房者的积极性，显然这是不够的。笔者建议变“普惠式让利”为“针对性让利”，利好政策只针对大规模降价的开发商才有效，通过购房者对降价楼盘的追捧，摒弃降价幅度少的楼盘。按照这一原则，笔者提出三个“针对性让利”的解困策略。

下策：发行奖励式住房券

地方政府向符合经济适用房条件的特定人群，免费发放实名制（持券人与最终住房所有人必须相同）住房券（或购房额度），并规定每补贴100元人民币，发放120元住房券（具体比例根据各地方情况制定）。120元住房券在购房时具有120元人民币的购买力。收到住房券的开发商到指定兑换银行每120元住房券兑换回100元人民币。

开发商自愿选择是否接受住房券。如果接受，需要事前向政府备案并公示。如果不接受，则不能享受政府的各项支持政策，既包括针对开发商的减免税费等政策，也包括针对该项目购房人的优惠利率等政策（这一原则适用于全部三个策略）。

此外还应该允许甚至鼓励社会购房者，以现金100元购买120元实名制住房券，从而扩大其规模。

政府统一购房、统一分配的方式，让购房者失去了选择权。现金直补的“现金”被限制了用途，却没有拿到折扣优惠。住房券的优点体现在有限但充分的选择权，是中庸之道。

但是，住房券虽然达到了提振交易量的目的，却无法区分消费需求和投资需求。希望多买多卖与限制投机需求保护消费需求，构成了两难悖论。同时，住房券没有存量，发行到一定规模，政府财政已相当吃力，但跟房地产存量对比起来，还是无法匹配。所以住房券是下策，虽然短期有效，但是既不治大标，也不治大本。

中策：设立住房平准基金

国家（或地方政府）设立住房平准基金，在市场上公开收购开发商的住房，收购价为原项目2008年上半年均价的5折。建议仅收购原项目均价不超过2万元/平方米的住房（以北京为例）。