投资者在购置不动产时，一定要弄清楚它的性质，和它对应的税费等因素。在相同的承诺固定回报情况下，因以上因素的不同，投资回报会有很大的区别。可以要求出售方把帐算得明明白白，不得故意隐瞒。

另外需要强调的是，有的不动产亦商亦住，看似扩大了使用客户的范围，但由此引发的管理混乱，可能使商、住客户都不满意，反而会使使用效率降低。

六思：房型装修

房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对使用客户的档次产生影响，进而影响投资回报率。

面积太小、得房率低，会影响使用功能；如每层20多套以上、电梯又少于5个，肯定会在进出高峰期造成拥挤和等待；装修标准应符合经营所面对的客户的要求，如地段虽好，但装修标准低，也会使租金降低；好的景观绿化是高档客户很在乎的因素，能帮助提高租金档次。

同样是酒店，公寓式酒店因房型为家庭式，比传统酒店更具舒适、温馨感，作为一种新型的酒店型态，很受商务客的欢迎，现在的房价也较为合理，出租率较高。

七思：经营方式

经营方式是指投资者购买不动产后，以何种方式取得收益（这里主要指长期的租金收益）。一般有自营和委托经营两种。

自营由自己寻找租客，存在花费时间多、出租断档、花费精力等问题。现时小户型不动产上市量巨大，租金也大幅下降。虽然自营方式自己可灵活掌握，投资风险小，但回报率也正在降低。

委托经营是在开发商的策划下，所有投资者在购买后统一回租给经营管理公司，委托经营管理公司统一运营管理，投资者按运营情况定期获取回报，也有不少公司承诺给予固定回报。委托经营省时、省力，如果运营行业选择正确，运营管理良好，利润率会很高。但投资的风险在于经营管理公司的品牌、运作能力和经营诚信。

八思：回报担保

现在不少小户型不动产项目都采用回租委托经营、并提供固定担保回报的方式销售，有的担保期甚至长达10年。面对对这样的情况，投资者一定要弄清担保方的实力，看担保方是否真正有实力完成担保。有实力公司短时间的担保是可信的；长时间的担保，不论什么公司，其可信度都应该打点折扣。

九思：运营管理

良好的运营管理是投资回报率的真正保证。项目运营所面对的行业、运营公司的品牌、客户来源、成本的控制等是直接影响投资回报率的重要因素。

同样是小户型不动产，办公楼和商住楼的运营管理是对项目的物业管理，其物业管理水平会影响它的出租率、续约率和租金的高低；自营的私房出租，其物业管理也在一定范围内影响它的出租率、续约率和租金的高低。

运营管理对商铺和酒店的投资回报率的影响最为明显。

商铺面对的是某个行业、某些商品的零售或批发，运营公司的品牌、运作能力、行业内号召力、消费者的集散程度会直接影响投资回报率。

酒店、公寓式酒店的运营管理商会直接影响租金档次、酒店入住率、客户回头率、经营成本和经营诚信。20—80法则在酒店业也同样存在：80%的行业利润被20%的高星级外资管理酒店获得。因此，投资酒店或公寓式酒店时，应选择历史悠久、品牌国际知名、经营诚信、客户来源广泛、客户档次高的国际酒店管理公司来经营，以取得更高的投资回报。

随着上海改革、开放的深入和世界级国际化大都市地位的确立，经济高速发展，各种国际、国内的商贸、投资、旅游、体育、会议、展览活动接连不断：2010世博会、f1大赛、华交会、国际展览……“上海每天都像在过节”，大批大批的商务、旅游人士需中短期驻沪，会给商业、酒店等行业带来无限商机，也可能给小户型不动产带来很高的投资回报率。但投资者也应在鱼龙混杂，概念乱飞的小户型不动产市场上擦亮眼睛，选择优秀的、适合长期投资的产品，以取得良好的投资回报