调整：2008年房地产市场的基调

经历了2006年、2007年持续高速的增长，2008年的房地产市场调整态势明显：房价涨幅逐渐回落，部分区域房价下跌明显；消费者的购房预期发生变化，持币观望气氛浓重；房屋销售量骤降，市场交易陷入低迷，开发商资金回笼压力加大，市场在调整中寻找方向。

国家发改委、国家统计局的数据显示，2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，且下降幅度明显，到12月份成为负数：1月份上涨11.3%，2月份上涨10.9%，3月份上涨10.7%，4月份上涨10.1%，5月份上涨9.2%，6月份上涨8.2%，7月份上涨7.0%，8月份上涨5.3%，9月份上涨3.5%，10月份上涨1.6%，11月份上涨0.2%，12月份下降0.4%。从环比数据来看，同样呈现逐步回落态势。全国70个大中城市4个季度房价变化分别为环比上涨0.8%、环比上涨0.3%、环比下降0.1%、环比下降1.3%。8月份是房价下降的一个重要时点，从该月开始全国70个大中城市房价出现环比下跌，而且下降的城市数量不断增加；12月份，全国70个大中城市新建住房销售价格环比价格下降的城市有50个，二手住房销售价格环比价格下降的城市有52个。

伴随着价格的调整，房地产市场陷入低迷，突出表现在成交量的急剧萎缩，房屋销售量与销售额大幅下挫。2008年1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。从全国各地的情况来看，不同地域的成交量均有萎缩，大中城市萎缩更为严重，同比降幅甚至超过50%。

与此同时，商品房空置面积大幅增加。截至2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。

无论从同比、环比、成交量任何一个参数来看，2008年的房地产市场都结束了之前的单边上涨态势。衡量房地产市场的权威指标“国房景气指数”，自2007年11月以来连续回落，到2008年10月下降到100以下，12月更是下降到96.46，表明目前我国的房地产行业步入调整期。这次调整始于2007年第四季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延。

在房价的调整过程中，消费者、房地产商均采取了不同的态度和行为来面对这种调整。从消费者方面来看，自2008年一季度新房贷政策正式实施，再加上从紧的货币政策和对后续政策出台的预期，居民对购房采取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚。央行2008年连续一、二、三季度的城镇居民调查显示，居民购房意愿持续低迷，未来3个月打算购买住房的居民占比一直维持在15%以下，并在第三季度达到1999年开始调查以来的最低水平13.3%，各大城市打算买房的居民占比全线下跌。1-12月，个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%，说明消费者的实际购房行为已经大幅下挫。

从房地产商方面来看，市场销售不畅，房地产开发投资意愿下降，投资行为减少。2008年1-12月，全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%，增幅比1-11月回落1.8个百分点。全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%；完成土地开发面积2.6亿平方米，同比下降5.6%。

面对着房地产市场出现的调整，各种论点风生水起。比较有代表性的有王石的“拐点论”、任志强的“银行先死说”、潘石屹的“百日剧变说”、赵晓的“买房爱国论”以及“房价见底说”、“救市说”、“不救市说”等等，激烈的观点交锋反映了房地产市场复杂的变化格局、利益格局以及调整难度。

中国房地产市场的这次调整是中央政府各种调控政策以及房地产行业自身调整综合作用的结果，也是国际国内宏观经济形势下的必然应对。2008年是国际和国内宏观经济走势大幅变化的一年，特别是爆发于2007年夏天的美国次贷危机，进入2008年后不断升级、扩散，并演变成金融危机，对我国经济带来了严重冲击，我国的宏观经济政策随之发生方向性变化，宏观调控的首要任务从2008年初“两防”调整为年中的“一保一控”，到12月明确为“保增长、扩内需、调结构”。作为固定资产投资的“大权重”行业，房地产业的起伏与宏观经济周期高度正相关，政策的调整、变化决定着房地产市场的调整力度和调整周期。