三、房地产市场：所交换的商品是房地产的市场，交换包括买卖、互换、租赁等。

　　房地产市场的基本要素：

　　1、存在着可供交换的房地产商品，

　　2、存在着提供房地产商品的卖方和具有购买欲望与购买能力的买方。

　　3、交换价格符合买卖双方的利益要求。只有同时具备了这三个条件，实际的交易行为才能发生。

　　房地产市场的作用：具有传递房地产供求信息、优化房地产资源配置、提高房地产使用效益等作用。当供不应求时，价格上涨;当供过于求时，价格下跌。当成交量放大时，反映市场趋热;当成交量萎缩时，反映市场趋冷。

　　特点：1、交易只能是房地产权利的转移。

　　2、交易对象非标准化。

　　3、一个城市为一个市场。

　　4、容易出现垄断和投机。

　　5、较多受法律、法规、政策等措施影响和限制。

　　6、一般人非经常参与。

　　7、交易金额较大。

　　8、交易程序较复杂。

　　9、广泛。

　　房地产市场的参与者包括交易双方，为交易双方提供服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构，以及对交易等行为进行管理的行政主管部门和行业自律管理组织。

　　1、卖方：主要包括土地拥有者，房地产开发企业，房屋所有权人。

　　在房地产开发建设过程中，有五类企业受开发商委托直接参与房地产的开发建设和维护：规划设计单位;勘察设计单位;建筑设计单位;建筑施工企业;物业服务企业。

　　2、买方：消费者(购买者和承租人)。

　　3、房地产经纪机构。

　　4、其他专业服务机构(金融机构、律师事务所、会计师事务所和房地产估价机构)。

　　5、房地产市场的管理者(职能：管理、监督、服务)。开发商从购买房地产开发用地开始，就不断与政府的土地管理、发改委、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门打交道，

　　以取得立项、规划意见以及国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、市政设施和配套设施使用许可、商品房预售许可证、商品房销售许可证。

　　房地产市场的分类：1、按房地产流转次数分类：

　　一级市场(即建设用地使用权的出让)。

　　二级市场(即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营)。

　　三级市场(即投入使用后的房地产交易以及抵押、租赁等多种经营方式)

　　2、按房地产交易方式分：买卖市场和租赁市场。

　　房地产市场竞争：指在房地产市场上交易各方为自己利益最大化而进行的努力。

　　房地产市场结构也称市场类型是根据同一市场上竞争程度的不同来划分