第四章 房地产开发

　　一、房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。(包括：开发投资决策，取得土地，项目立项，规划设计，土地开发，房屋建造，竣工验收，商品房销售，交付使用。)

　　特点：开民位置的固定性;开发市场的区域性;开发过程的时序性;受法规政策的影响;开民资金的巨大性;开发周期的较长性(单项开发一般需2-3年，综合性一般需4-5年，大规模项目需10年以上);

　　开民投资的高风险和高回报性;开发投资的保值增值性。(保值增值性体现在：A由于土地的稀缺性，资源有限，致使土地价值不断上升。B一块生地开发成熟地，随着基础设施的建设和环境的改善会使土地的价值大幅提高。C随着经济的发展，人民生活水平的提高，房地产需求量的增加，房产价格总体也呈上升直争势。D当通货膨胀、银行存款利率下调较低时，投资房地产具有明显的保值增值作用。)

　　按开发对象分：土地开发，房屋开发，房地产综合开发

　　按开发主体分：独资开发，合资开发，合资合作和个体投资开发

　　按开发区域分：新区开发，旧区开发

　　按开发规模分：单项开发，成片开发

　　房地产开发的程序：投资机会的选择，决策分析，前期工作，建设和租售四个阶段。每个阶段的工作内容既有所不同，又紧密联系、相互衔接，其中有些是交叉进行的。

　　(例如，在项目可行性研究期间，投资融资活动就着手进行了;在工程建设初期阶段，工程投资达到项目投资额的一定比例时，商品房预售就可以开始了。)

　　二、房地产开发企业：是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

　　按经营管理对象分：专门从事土地和城市基础设施开发;专门从事地上建筑物开发建设;进行土地和地上建筑物综合开发。

　　按注册资金来源分：外资、内资。

　　按企业所有制分：公有制，非公有制

　　按开发经营范围分：全国性，区域性

　　按企业功能分：专营，兼营，项目

　　房地产开发企业的设立：

　　具备以下条件

　　1、有自己的名称和组织机构，

　　2、有固定的场所，

　　3、有符合国务院规定的注册资本，

　　4、有足够的专业技术人员，5法律、行政法规规定的其他条件。