房地产市场营销的特征

　　1.房地产产品的特征

　　房地产产品具有的特征有：

　　①开发周期长;

　　②投入金额大，风险性高;

　　③产品差异性大。

　　④房地产产品具有不可移动性。

　　2.房地产营销机构

　　房地产营销机构是指从事与房地产营销活动相关的机构的总称。一般来说，房地产营销机构大致包括以下几类：

　　①投资咨询机构;

　　②市场调研机构;

　　③项目策划机构;

　　④规划设计机构;

　　⑤建筑施工机构

　　;⑥工程监理机构;

　　⑦销售代理、市场推广机构;

　　⑧物业管理机构。因此，它是一个多领域专家共同谋划的大工程。这些专家共同组成了房地产营销的智力结构系统。

　　在房地产一级市场上，房地产市场营销活动主要分为：

　　①项目筹划与地块研究：在房地产开发商获得土地之前和获得土地之后都需要进行。

　　②产品设计与规划：房地产经纪人一般在产品规划设计阶段开始介入。产品规划设计阶段的工作包括项目的市场定位(简称“项目定位”)、开发建议和工程施工监理。项目定位的内容有产品定位、客户定位和形象定位。

　　③项目策划与销售阶段：工作内容包括项目定价、项目市场推广和项目销售。在项目定价中，房地产经纪人需要制定价目表、确定价格策略，并在销售中根据实际情况进行价格调整。市场推广阶段的工作有卖点挖掘、市场推广费用分析和市场推广组织。在项目销售过程中，房地产经纪人应制定销售方案、细化销售流程、控制销售过程并进行相应的促销工作。

　　在房地产二级市场上，交易双方需要花费很多时间、精力去谈判，达成协议。在房地产转让业务中，房地产经纪人的工作主要有寻找房源、市场推广、居间撮合和过户办证等;在房地产租赁业务中，房地产经纪人同样需要寻找房源、进行市场推广和居间撮合等活动。