2010年建筑师考试：试析建筑阴影对相邻房地产价值的影响

近几年来，各地加快了旧城改造的步伐，使城市面貌、投资环境、工作环境和生活环境都得到了极大地改善。但由于城市里一些建筑物的拆迁、改造、翻建、重建和再开发，改变了其原有的形状和高度，使周围房地产的日照、通风、景观和环境都不同程度地发生了相对变化，也引发了许多矛盾。在诸多问题中，建筑阴影对相邻房地产日照所带来的影响比较突出，因此本文仅就此问题进行分析和探讨。
　　在旧城改造过程中，肯定新建建筑物要高于原有建筑物。新建建筑物的高度变化改变了原来的阴影长度和影响范围，也就不同程度地影响了附近其他房地产的使用，同时也使其原来房地产的市场价值发生了变化。显而易见，受到影响的房地产的相关当事人之间纠纷和诉讼是不可避免的，解决问题比较有效的办法是给予一定的经济补偿。但是该不该给予补偿、如何量化权益的损失以及如何确定补偿金额，已经成为不可回避的课题。无论是法院还是仲裁机构，都希望房地产估价师能够对此提供专业意见。
　　1建筑阴影引起的纠纷和有关的法律问题
　　针对建筑阴影影响日照所引起的纠纷，相关当事人各执一词。建设单位认为只要获得规划管理部门的批准就是合法建筑，不需要对任何人承担补偿义务；而被遮挡的房地产产权人则认为，只要权益受到损失就是侵权，就应该得到经济补偿。
　　由于土地的稀缺度极高，为了节约用地和城市的发展，规划管理部门不可能让所有的建筑物互不遮挡。他们一般都是按照国家规范和有关规定的要求，控制新建筑物的高度和间距，把对周围房屋的影响限制在允许值范围之内。但仍然有可能对周围房地产产生一定影响，给居民的利益带来一定的损失。按照《城市居住区规划设计规范》规定：“住宅日照标准应符合表5.0.2-1规定（大于冬至日1小时），旧区改造可酌情降低，但不宜低于大寒日日照小于1小时的标准”。新增建筑物不符合这一标准肯定不能获得批准，但符合这一标准并不意味没有侵权。
　　日光是维持人体正常生理机能不可缺失物质，任何人都不能剥夺他人享受日照的权利。日光像空气一样都是人体所必须的，日光能促进维生素D3的生成，维生素D3能增强人体免疫功能，并在身体的许多变化过程中起催化剂的作用；日光能影响人的身高，因为太阳放射出来的紫外线，能使人体皮肤内的脱氧胆固醇转变为维生素D，这是人体内所需维生素D的主要来源，而维生素D正是骨骼吸取和富集钙的重要条件；日光能促进荷尔蒙的分泌，身体会得到很大的动力，人的大脑也变得清醒感情变得丰富，工作起来兴致盎然内心一片光明。人体对于阳光有一定的依赖性，享受日照是人最基本的权利，在处理相邻关系时应该得到妥善解决。
　　《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”即将出台的物权法也提到：“建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”因此影响相邻建筑物采光和日照有悖《民法通则》，而且《民法通则》还明确指出给相邻方造成损失的，应当赔偿损失。但在现有的估价方法中，还不能直接计算出补偿金额的大小。目前在解决因遮挡日照而引起纠纷的过程中，大多数是通过当事人协商或法官臆断来确定补偿金额，房地产估价师有必要寻找出科学的计算方法。
　　日光给人带来的正面影响与日照的时间成正比，如：日光对人体身高的影响，北京地区年日照量约为2778.7小时，青年男子的平均身高为174.17厘米；广州地区年日照量约为1945小时，青年男子的平均身高为168.83厘米；成都地区处于盆地，雾日又多，年日照量仅为1239.2小时，青年男子的平均身高为166.68厘米。因此，只要能够量化建筑物遮挡日光时间，就可以计算权益损失量，进而推算出补偿金额。但因为太阳高度角（太阳高度角为太阳方向与水平面的夹角）每天都在不断地变化，建筑阴影所影响的范围也是动态变化的。也就是说，建筑阴影每天对相邻房地产影响的高度是不一样的，受影响建筑物各层每年遮挡日照总时间也是不同的。这主要是因为太阳和地球相对位置每时每刻都在不断地变化而形成的。所以要想解决补偿金额的测算问题，就应研究天体运行的规律。

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